Власником істотної участі девелопера є особа, яка самостійно або разом з іншими особами прямо чи опосередковано володіє 10% і більше статутного капіталу або прав голосу юридичної особи, що здійснює функції девелопера будівництва. До цієї категорії також може належати особа, яка незалежно від формального володіння має можливість значного впливу на управління чи діяльність компанії.
Пряма істотна участь виникає, коли особа безпосередньо володіє відповідною часткою в статутному капіталі девелопера. Опосередкована участь існує, коли володіння або вплив реалізуються через одну чи декілька юридичних осіб, номінальних власників, пов’язаних осіб або інші корпоративні зв’язки.
Наприклад, якщо компанії належить 60% девелопера, а фізична особа володіє 50% цієї компанії, її розрахункова опосередкована участь у девелопері становить 30%. Така особа є власником істотної участі, навіть якщо безпосередньо серед учасників девелопера не зазначена.
Власника істотної участі потрібно відрізняти від кінцевого бенефіціарного власника. Для істотної участі основним кількісним критерієм є володіння від 10%, тоді як кінцевий бенефіціарний власник є виключно фізичною особою, яка здійснює кінцевий вирішальний вплив на діяльність юридичної особи. Тому компанія може мати декількох власників істотної участі, але не кожен із них обов’язково є кінцевим бенефіціаром.
Інформація про структуру власності девелопера допомагає покупцеві зрозуміти, хто фінансово та корпоративно пов’язаний із компанією, оцінити прозорість бізнесу, перевірити пов’язаних осіб, судові та санкційні ризики. Водночас наявність відомостей про власників істотної участі сама по собі не підтверджує фінансової надійності девелопера та не гарантує завершення будівництва.
Поняття істотної участі визначається законодавством як пряме або опосередковане, самостійне чи спільне володіння від 10% капіталу або голосів, а також як можливість значного впливу на юридичну особу. Вимоги до розкриття інформації про девелопера та його структуру власності пов’язані із Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Власник істотної участі девелопера
Хто є власником істотної участі девелопера, як визначається пряма та опосередкована участь від 10% і чим такий власник відрізняється від кінцевого бенефіціара.
Власник істотної участі девелопера, це фізична або юридична особа, яка прямо чи опосередковано володіє щонайменше 10% статутного капіталу або голосів у компанії-девелопері чи має можливість істотно впливати на її управління та діяльність. Це не обов’язково засновник, зазначений безпосередньо в реєстрі. Участь може здійснюватися через інші компанії, пов’язаних осіб або спільне володіння.
Інші терміни на В
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.