Вакантність нерухомості є показником незайнятості орендних площ у конкретному об’єкті, сегменті або на певному локальному ринку. Вона використовується для аналізу офісної, торговельної, складської, житлової, готельної та іншої дохідної нерухомості.
Рівень фізичної вакантності визначають як співвідношення вільної площі до загальної площі, доступної для оренди:
Рівень вакантності = вакантна площа ÷ загальна орендна площа × 100%.
Для житлових об’єктів показник також може розраховуватися за кількістю незайнятих квартир, будинків або орендних одиниць. Якщо з десяти квартир дві не мають орендарів, фізична вакантність становить 20%.
Економічна вакантність відображає не площу, а втрачений дохід. Вона враховує простій, пільгові орендні періоди, знижені ставки, неплатежі та інші причини, через які власник отримує менше потенційно можливого доходу. Тому повністю зайнятий об’єкт може мати нульову фізичну, але ненульову економічну вакантність.
Вакантність потрібно відрізняти від ротації орендарів. Короткий період між двома договорами є природним для орендного бізнесу. Систематична або тривала незайнятість може свідчити про завищену ставку, слабку локацію, невідповідний формат приміщення, технічні недоліки чи надлишкову пропозицію на ринку.
Показник безпосередньо впливає на дійсний валовий і чистий операційний дохід. Під час оцінки інвестиційного об’єкта з потенційного валового доходу віднімають прогнозовані втрати від простою та неплатежів, після чого враховують інші надходження й операційні витрати. Основні принципи застосування дохідного підходу в Україні визначені Національним стандартом № 2.
Низька вакантність зазвичай свідчить про стійкий попит, але сама по собі не гарантує високої дохідності. Об’єкт може бути повністю зайнятий через орендні ставки, встановлені нижче ринкового рівня. Тому вакантність аналізують разом зі ставками оренди, строками договорів, структурою орендарів, витратами на залучення клієнтів і чистим операційним доходом.
Вакантність нерухомості
Що таке вакантність нерухомості, як розрахувати частку вільних площ, чим фізична вакантність відрізняється від економічної та як вона впливає на орендний дохід.
Вакантність нерухомості, це частка приміщень або площ, які в певний момент не використовуються та не приносять орендного доходу. Наприклад, якщо в офісному центрі загальною орендною площею 10 000 м² вільними залишаються 1 500 м², рівень вакантності становить 15%.
Інші терміни на В
Валовий орендний дохід, це загальна сума коштів, яку власник отримує або може отримати від передання нерухомості в оренду до вирахування витрат. До розрахунку можуть входити орендна плата, платежі за паркомісця, комори, обладнання, рекламні конструкції та інші послуги, пов’язані з використанням об’єкта.
Вартість залучення клієнта показує, скільки рієлтор або агентство фактично витрачає, щоб отримати одного нового клієнта. На відміну від вартості ліда, цей показник враховує не просто звернення, а результат, який відповідає встановленому критерію: підписаний договір, внесений завдаток або завершена угода. Наприклад, агентство витратило 60 000 грн на рекламу, маркетинг і обробку звернень та отримало шість нових клієнтів, які завершили угоди. Середня вартість залучення одного клієнта становить 10 000 грн. Цей показник допомагає зрозуміти, чи окупається залучення клієнтів і скільки агентство може дозволити собі витрачати на маркетинг з урахуванням розміру комісії.
Вартість заміщення показує, скільки на дату оцінки коштувало б створити або придбати новий об’єкт, який має таку саму корисність, що й оцінювана нерухомість. Новий об’єкт не повинен бути точною копією. Він може мати сучасне планування, інші матеріали та технології, але виконувати аналогічні функції.
Вартість ліда показує, скільки коштує отримання одного звернення потенційного клієнта з певного рекламного каналу. Для розрахунку рекламні витрати ділять на кількість отриманих лідів. Наприклад, агентство витратило 20 000 грн на рекламу та отримало 100 звернень. Середня вартість одного ліда становить 200 грн. Проте цей показник ще не свідчить про ефективність реклами, оскільки частина звернень може виявитися нецільовою, дубльованою або недоступною для зв’язку. Тому в нерухомості потрібно оцінювати не лише номінальну вартість ліда, а й вартість кваліфікованого звернення, фактичного клієнта та завершеної угоди.
Вартість нерухомості, це грошова оцінка квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта на певну дату. Вона залежить від розташування, площі, стану, характеристик будинку, правового статусу, попиту, пропозиції та можливості використовувати об’єкт або отримувати від нього дохід. Вартість не завжди збігається із ціною, зазначеною в оголошенні або договорі.
Вбудоване приміщення, це приміщення, повністю розташоване в межах внутрішнього об’єму будівлі. Наприклад, магазин, офіс, аптека або салон на першому чи цокольному поверсі житлового будинку. Таке приміщення є частиною будівлі, але може бути окремим об’єктом нерухомості з власною площею, адресою, технічним паспортом і зареєстрованим правом власності.
Вбудовано-прибудоване приміщення, це приміщення, одна частина якого розташована всередині основної будівлі, а інша виходить за її зовнішній контур і є прибудовою. Наприклад, магазин або офіс може частково займати перший поверх житлового будинку, а частково розміщуватися в одноповерховій прибудові поруч із ним.
Введення об’єкта в експлуатацію, це офіційне підтвердження того, що будівництво завершене, а об’єкт готовий до використання за своїм призначенням. Юридично правильніше говорити «прийняття об’єкта в експлуатацію». Завершення будівельних робіт, передача ключів або фактичне заселення ще не підтверджують офіційного статусу будинку.
Верифікація оголошення, це перевірка достовірності інформації про об’єкт нерухомості. Платформа з’ясовує, чи існує об’єкт, чи актуальна пропозиція, чи відповідають фотографії та характеристики реальному об’єкту, а також чи має автор підстави розміщувати оголошення. Після успішної перевірки оголошення може отримати позначку «Перевірено» або «Верифіковано».
Вид цільового призначення земельної ділянки визначає, для якої конкретної мети дозволено використовувати землю. Наприклад, для будівництва житлового будинку, ведення садівництва, розміщення багатоквартирної забудови, торгівлі, промислових об’єктів або сільськогосподарського виробництва. Саме цей параметр потрібно перевіряти перед придбанням землі. Наявність права власності не означає, що на ділянці можна побудувати будь-який запланований об’єкт.
Виключне право продажу, це домовленість, за якою власник доручає продаж нерухомості одному рієлтору або агентству на визначений строк. Протягом дії договору інші посередники не можуть самостійно представляти об’єкт без погодження з ексклюзивним агентом. Власник при цьому не передає рієлтору право власності на нерухомість, а лише надає виняткові повноваження організовувати її продаж.
Викуп нерухомості, це придбання квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення покупцем, який готовий швидко провести угоду та оплатити об’єкт власними коштами. На практиці під викупом найчастіше мають на увазі терміновий продаж нерухомості компанії, агентству або приватному інвестору. Власник отримує можливість швидше продати об’єкт, але зазвичай погоджується на ціну нижчу за ринкову.