Боржник є стороною зобов’язального правовідношення, на яку покладено юридичний обов’язок вчинити на користь кредитора певну дію або утриматися від неї. Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України, боржник може бути зобов’язаний передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші або здійснити іншу передбачену зобов’язанням дію. Цивільний кодекс України, стаття 509
У сфері нерухомості боржником найчастіше є позичальник за кредитним договором, орендар із зобов’язанням сплачувати орендну плату, покупець, який повинен розрахуватися за придбаний об’єкт, забудовник із невиконаними договірними обов’язками або власник, з якого стягують податкову, комунальну чи іншу заборгованість.
Поняття «боржник» не є тотожним поняттю «неплатник». Зобов’язання може існувати до настання строку виконання та виконуватися без порушень. Прострочення боржника виникає, якщо він не розпочав виконання або не виконав свій обов’язок у встановлений строк.
У межах іпотечного кредитування боржником є особа, яка має виконати основне зобов’язання перед кредитором. Іпотекодавцем може бути як сам боржник, так і майновий поручитель, який передав власну нерухомість для забезпечення чужого боргу. Тому власник іпотечної квартири та позичальник не завжди є однією особою. Закон України «Про іпотеку»
Якщо боржник не виконує забезпечене іпотекою зобов’язання, кредитор може звернути стягнення на предмет іпотеки. Залежно від договору та правових підстав нерухомість може бути реалізована, передана іпотекодержателю або використана для погашення вимог іншим передбаченим законом способом.
У виконавчому провадженні боржником є визначена виконавчим документом фізична або юридична особа, держава, державний орган або орган місцевого самоврядування, на яких покладено обов’язок виконати рішення. Виконавець може накласти арешт на кошти й майно боржника, встановити заборону відчуження нерухомості та застосувати інші заходи примусового виконання. Закон України «Про виконавче провадження»
Наявність у власника боргу сама по собі не означає, що конкретна квартира, будинок або земельна ділянка перебувають під обтяженням. Для обмеження операцій із нерухомістю потрібна відповідна правова підстава, наприклад іпотечний договір, судове рішення, постанова виконавця про арешт або зареєстрована заборона відчуження.
В одному зобов’язанні може бути кілька боржників. Якщо їхня відповідальність є частковою, кожен виконує обов’язок у визначеній частині. За солідарного зобов’язання кредитор може вимагати виконання повністю або частково від усіх боржників разом чи від будь-кого з них окремо.
Боржник може бути замінений іншою особою шляхом переведення боргу, але за загальним правилом для цього потрібна згода кредитора. Проста домовленість між старим і новим боржником не припиняє вимог кредитора, якщо передбачена законом згода не була отримана.
Перед придбанням нерухомості важливо перевірити не лише особу власника, а й зареєстровані іпотеки, арешти, заборони відчуження та виконавчі провадження. Особисті борги продавця не завжди перешкоджають угоді, однак уже зареєстроване обтяження може унеможливити продаж або створити ризик звернення стягнення на об’єкт.
Боржник
Хто такий боржник, коли виникає прострочення, чим він відрізняється від іпотекодавця та як борги власника можуть впливати на нерухомість.
Боржник, це фізична або юридична особа, яка зобов’язана передати майно, сплатити гроші, виконати роботу, надати послугу або виконати інший обов’язок на користь кредитора. Статус боржника не завжди означає прострочення чи фінансові проблеми. Наприклад, людина стає боржником банку після отримання іпотечного кредиту, навіть якщо своєчасно вносить усі платежі. Порушником вона стає лише тоді, коли не виконує зобов’язання належним чином.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Багатофункціональний комплекс це об’єкт нерухомості, у якому поєднано кілька функцій: житло, офіси, торгові площі, паркінг, сервіс, дозвілля або готельну складову. Такий формат створює середовище, де люди можуть жити, працювати, купувати послуги й проводити час в межах одного проєкту або поруч із ним.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.