Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три чи більше квартири, а також можуть міститися нежитлові приміщення, що є самостійними об’єктами нерухомого майна. Таке визначення закріплено у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Квартири та окремі нежитлові приміщення можуть належати різним фізичним і юридичним особам, територіальній громаді або державі. Власники цих приміщень одночасно є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
До спільного майна належать приміщення загального користування, несучі та огороджувальні конструкції, механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення. До нього також належать будівлі та споруди на прибудинковій території, призначені для задоволення потреб співвласників.
Типовими складовими спільного майна є фундамент, дах, фасад, перекриття, сходові клітки, коридори, ліфтові шахти, технічні поверхи, підвали, внутрішньобудинкові мережі, системи пожежної безпеки та інші елементи, необхідні для експлуатації будинку. Конкретний правовий статус підвалу, горища або іншого приміщення залежить від його призначення, технічних характеристик і реєстраційних документів.
Спільне майно належить співвласникам на праві спільної сумісної власності. Частка окремого співвласника в ньому не виділяється в натурі та не може бути самостійно продана окремо від квартири або нежитлового приміщення. Під час переходу права власності на квартиру до нового власника одночасно переходять і відповідні права щодо спільного майна будинку.
Співвласники зобов’язані брати участь у витратах на управління, утримання, ремонт і реконструкцію спільного майна. Розмір таких витрат зазвичай розподіляється пропорційно до загальної площі квартири або нежитлового приміщення, якщо законодавством чи належним рішенням співвласників не встановлено інший порядок.
Управління будинком може здійснюватися безпосередньо співвласниками, об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку або професійним управителем. ОСББ не стає власником будинку, а є юридичною особою, створеною співвласниками для організації управління, утримання та використання спільного майна.
Багатоквартирний будинок може бути односекційним або багатосекційним, малоповерховим, середньоповерховим чи багатоповерховим. До його складу можуть входити вбудовані комерційні приміщення, підземний або наземний паркінг, комори, технічні приміщення та інші функціональні частини. Правовий режим кожного з таких об’єктів визначається проєктною, технічною та реєстраційною документацією.
Під час придбання квартири важливо перевіряти не лише характеристики самого житла, а й стан усього будинку. Значення мають рік будівництва, матеріал стін і перекриттів, стан даху, фасаду, ліфтів та інженерних мереж, енергоефективність, наявність пошкоджень, сформований фонд ремонту, заборгованість співвласників і якість управління.
Також необхідно з’ясувати, хто управляє будинком, які платежі встановлено, чи створене ОСББ, чи заплановані капітальні роботи та чи існують спори щодо допоміжних приміщень або прибудинкової території. Навіть квартира у хорошому стані може потребувати значних майбутніх витрат, якщо будинок має зношені конструкції чи мережі.
Багатоквартирний будинок слід відрізняти від гуртожитку, апарт-готелю, будинку садибного типу та блокованої житлової забудови. Зовнішня схожість будівель не визначає їхнього юридичного статусу. Вирішальними є функціональне призначення, проєктна документація, склад зареєстрованих об’єктів і правовий режим спільного майна.
Багатоквартирний будинок
Що таке багатоквартирний будинок, яке майно належить співвласникам, хто відповідає за його утримання та що перевірити перед купівлею квартири.
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Інші терміни на Б
Багатофункціональний комплекс це об’єкт нерухомості, у якому поєднано кілька функцій: житло, офіси, торгові площі, паркінг, сервіс, дозвілля або готельну складову. Такий формат створює середовище, де люди можуть жити, працювати, купувати послуги й проводити час в межах одного проєкту або поруч із ним.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.