Балансова вартість нерухомості, це вартість активу, за якою він включається до балансу підприємства на конкретну звітну дату. Порядок її визначення залежить від призначення об’єкта, обраної моделі обліку та стандартів фінансової звітності, які застосовує підприємство.
Нерухомість може обліковуватися як основний засіб, інвестиційна нерухомість, запас або необоротний актив, утримуваний для продажу. Однакова за фізичними характеристиками будівля може мати різний бухгалтерський статус залежно від того, як саме вона використовується.
Якщо підприємство використовує будівлю як офіс, виробниче приміщення, склад або інший операційний об’єкт, вона зазвичай обліковується як основний засіб. Якщо нерухомість утримується переважно для отримання орендних платежів або збільшення її вартості, вона може класифікуватися як інвестиційна нерухомість. Об’єкти, побудовані або придбані девелопером для подальшого продажу, зазвичай обліковуються як запаси.
Під час первісного визнання до вартості нерухомості можуть включатися ціна придбання, реєстраційні збори, оплата професійних послуг, витрати на доставку, монтаж, будівництво, підключення та інші витрати, безпосередньо пов’язані з підготовкою об’єкта до використання. Конкретний склад таких витрат залежить від виду активу та застосовуваних правил обліку.
Для нерухомості, яка обліковується як основний засіб, балансова вартість найчастіше визначається як первісна або переоцінена вартість за вирахуванням накопиченої амортизації та втрат від зменшення корисності:
Балансова вартість = первісна або переоцінена вартість − накопичена амортизація − втрати від зменшення корисності
Наприклад, підприємство придбало офісне приміщення за 12 млн грн. Накопичена амортизація становить 2 млн грн, а визнане зменшення корисності, 500 тис. грн. Балансова вартість приміщення дорівнюватиме 9,5 млн грн.
Амортизація поступово зменшує балансову вартість будівель і споруд протягом строку їх корисного використання. Земельні ділянки за загальним правилом не амортизуються, оскільки не мають визначеного строку корисного використання. Якщо земля та будівля придбані разом, для бухгалтерського обліку їхню вартість доцільно розподіляти між окремими об’єктами.
Балансова вартість може збільшуватися внаслідок реконструкції, модернізації, добудови або переоцінки. Витрати на звичайне обслуговування та поточний ремонт, як правило, визнаються витратами відповідного періоду й не збільшують вартість об’єкта. Капіталізація можлива, якщо понесені витрати створюють майбутні економічні вигоди та відповідають критеріям визнання активу.
Для інвестиційної нерухомості можуть застосовуватися різні моделі подальшої оцінки. За моделлю первісної вартості об’єкт обліковують з урахуванням амортизації та зменшення корисності. За моделлю справедливої вартості нерухомість відображають за актуальною справедливою вартістю, а її зміни визнають у бухгалтерському обліку відповідно до встановлених правил. Це передбачено НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість».
Якщо очікується, що актив більше не забезпечуватиме раніше прогнозованих економічних вигод, підприємство може перевірити його на зменшення корисності. Причинами можуть бути фізичні пошкодження, погіршення стану будівлі, суттєве скорочення попиту, втрата орендарів, обмеження використання або інші несприятливі зміни.
Балансову вартість не слід ототожнювати з ринковою вартістю. Ринкова вартість відображає ймовірну ціну продажу об’єкта на ринку за певних умов. Балансова вартість є бухгалтерським показником, сформованим на підставі історичних витрат, амортизації, переоцінок та інших облікових операцій.
Балансова вартість також не є автоматичною ціною продажу нерухомості. Власник може продати об’єкт дорожче або дешевше за суму, зазначену в балансі. Різниця між доходом від продажу та балансовою вартістю формує фінансовий результат від вибуття активу з урахуванням пов’язаних витрат.
Під час аналізу нерухомості підприємства важливо уточнювати дату визначення балансової вартості, категорію активу, метод амортизації, проведені переоцінки, наявність зменшення корисності та застосований стандарт обліку. Без цих даних показник не дає повного уявлення про фактичну економічну цінність об’єкта.
Балансова вартість нерухомості
Що таке балансова вартість нерухомості, як вона розраховується, від чого залежить та чим відрізняється від ринкової й оціночної вартості.
Балансова вартість нерухомості, це вартість, за якою квартира, будівля, приміщення, споруда або земельна ділянка відображається в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності підприємства. Вона не обов’язково збігається з ринковою ціною. Наприклад, офісна будівля може обліковуватися за балансовою вартістю 10 млн грн, хоча на відкритому ринку її можна продати за 25 млн грн. Така різниця виникає через амортизацію, переоцінку, зменшення корисності та правила бухгалтерського обліку.
Інші терміни на Б
Багатоквартирний будинок, це житловий будинок, у якому розташовано три або більше окремих квартир. Кожна квартира є самостійним об’єктом нерухомості, а сходові клітки, ліфти, коридори, дах, фундамент, інженерні мережі та прибудинкова територія належать співвласникам на праві спільної сумісної власності. Власник квартири може продати, подарувати, передати в оренду або успадкувати її, але утримання спільного майна будинку є відповідальністю всіх співвласників.
Багатофункціональний комплекс це об’єкт нерухомості, у якому поєднано кілька функцій: житло, офіси, торгові площі, паркінг, сервіс, дозвілля або готельну складову. Такий формат створює середовище, де люди можуть жити, працювати, купувати послуги й проводити час в межах одного проєкту або поруч із ним.
Базова орендна ставка, це початкова вартість користування нерухомістю, встановлена за один квадратний метр або за весь об’єкт протягом певного періоду. Найчастіше її зазначають за місяць, рідше за рік. Ця ставка зазвичай не включає комунальні платежі, експлуатаційні витрати, податки, страхування, маркетингові збори та інші додаткові платежі. Тому фактичні витрати орендаря можуть бути суттєво вищими за суму, вказану в оголошенні.
Балкон, це відкритий або засклений майданчик, який виступає за площину фасаду будинку та сполучається з внутрішнім приміщенням через двері. Зазвичай він має огорожу, а його основою є плита або інша несуча конструкція, закріплена в будівлі. Балкон використовують як додатковий простір для відпочинку, зберігання речей або господарських потреб. Він не є повноцінною житловою кімнатою, навіть якщо його засклили, утеплили та облаштували для постійного використання.
Банківська іпотека, це спосіб придбання квартири, будинку або іншої нерухомості за рахунок кредиту банку, коли нерухомість передається банку в забезпечення повернення позичених коштів. Покупець стає власником об’єкта та може ним користуватися, але до погашення кредиту нерухомість залишається обтяженою іпотекою. Якщо позичальник припинить виконувати зобов’язання, банк за встановленою процедурою може звернути стягнення на заставлений об’єкт.
Банківська оцінка нерухомості, це визначення вартості квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта для отримання кредиту під заставу такого майна. Вона допомагає банку зрозуміти, скільки реально коштує нерухомість і яку суму можна безпечно надати позичальнику. Оцінена вартість може бути нижчою за ціну, погоджену між покупцем і продавцем. У такому разі банк зазвичай розраховує максимальну суму кредиту саме від результату оцінки, а різницю покупець має покрити власними коштами.
Банківський кредит на нерухомість, це кошти, які банк надає фізичній або юридичній особі для придбання, будівництва, реконструкції чи ремонту квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного приміщення. Такий кредит може забезпечуватися іпотекою придбаного об’єкта, іншою нерухомістю позичальника або додатковим забезпеченням. Тому кредит на нерухомість та іпотека не завжди є тотожними поняттями: кредит визначає, на що надаються гроші, а іпотека визначає, яким майном забезпечується їх повернення.
Банкрутство девелопера, це встановлена судом неспроможність компанії виконати свої фінансові зобов’язання перед кредиторами. У сфері нерухомості така ситуація може призвести до зупинення будівництва, зміни замовника або девелопера, продажу активів, передачі проєкту іншій компанії чи ліквідації боржника. Банкрутство компанії не означає автоматичної втрати квартири або вкладених коштів. Наслідки для покупця залежать від того, з якою юридичною особою укладено договір, що саме було придбано, чи зареєстроване спеціальне майнове право та за якою схемою фінансувався об’єкт.
Безбар’єрність, це організація будівель, приміщень і навколишнього простору так, щоб ними могли самостійно та безпечно користуватися всі люди, незалежно від віку, стану здоров’я, фізичних, сенсорних або когнітивних особливостей. У нерухомості безбар’єрність передбачає зручний вхід без сходинок, пандус або підйомник, достатню ширину дверей і проходів, доступний ліфт, зрозумілу навігацію, безпечне покриття та можливість пересуватися територією без сторонньої допомоги. Вона важлива не лише для людей, які користуються кріслами колісними, а й для батьків із дитячими візками, людей старшого віку, вагітних жінок, дітей та осіб із тимчасовими травмами.
Безоплатне відчуження нерухомості, це передача квартири, будинку, земельної ділянки, комерційного приміщення або іншого об’єкта у власність іншої особи без отримання грошей, майна чи іншої зустрічної компенсації. Найпоширенішою формою такого відчуження є дарування. Власник добровільно передає нерухомість обдаровуваному, після чого втрачає право власності на неї. Якщо одержувач повинен заплатити, передати інше майно або виконати зустрічне майнове зобов’язання, така операція вже не є безоплатною.
Безхазяйна нерухомість, це будинок, квартира, споруда або інший нерухомий об’єкт, який не має власника або власник якого невідомий. Покинутий чи занедбаний вигляд сам по собі не робить нерухомість безхазяйною. Власник може тривалий час не користуватися майном, але зберігати право власності. Статус об’єкта потрібно підтвердити юридично через перевірку документів, реєстрів і встановлену процедуру обліку.
Бенефіціарний власник, це фізична особа, яка фактично володіє компанією, контролює її діяльність або отримує основну економічну вигоду від її роботи. При цьому компанія, корпоративні права чи нерухомість можуть бути юридично оформлені на інших осіб або через ланцюг пов’язаних компаній. У нерухомості перевірка бенефіціарного власника допомагає зрозуміти, хто насправді контролює юридичну особу, що продає, купує, орендує, будує або фінансує об’єкт. Це особливо важливо під час угод із девелоперами, інвестиційними компаніями, фондами та власниками комерційної нерухомості.