ADR є одним із базових показників у готельній, курортній та туристичній нерухомості. Він допомагає зрозуміти ціновий рівень об’єкта, якість попиту, сезонність і конкурентну позицію на ринку.
Формула проста: ADR = дохід від номерів або апартаментів / кількість проданих ночей. Якщо апартаменти за місяць принесли 3 000 євро доходу і були зайняті 20 ночей, ADR становить 150 євро.
ADR не показує повну ефективність об’єкта, бо не враховує occupancy rate. Високий ADR при низькому завантаженні може давати слабший результат, ніж нижча ціна при стабільній зайнятості. Тому ADR часто аналізують разом із RevPAR, occupancy, operating expenses і net operating income.
Для інвестора ADR важливий при оцінці туристичної оренди, апарт-готелів, serviced apartments, вілл і курортних комплексів. Він впливає на gross rental income, cash flow, payback period, IRR і property investment thesis.
На ADR впливають локація, вид, сезон, якість ремонту, бренд, сервіс, рейтинг на платформах, cancellation policy, події в місті, конкуренція і професійність управління. Один і той самий об’єкт може мати різний ADR у високий сезон, низький сезон і під час пікових дат.
ADR
ADR, або Average Daily Rate, це середня ціна за одну зайняту ніч у готелі, апарт-готелі або туристичній оренді. Пояснюємо формулу, occupancy і RevPAR.
ADR, або Average Daily Rate, це середня ціна, за яку готель, апарт-готель або об’єкт короткострокової оренди продає одну зайняту ніч. Простіше кажучи, ADR показує, скільки в середньому платить гість за добу проживання, без урахування порожніх ночей.
Інші терміни на A
Absorption rate, або темп поглинання, показує, наскільки швидко ринок поглинає доступну пропозицію нерухомості. Простіше кажучи, цей показник допомагає зрозуміти, скільки квартир, будинків, офісів або інших об’єктів продається чи здається в оренду протягом певного періоду. Наприклад, на локальному ринку виставлено 300 квартир, а протягом місяця продається в середньому 50 об’єктів. За незмінного попиту наявної пропозиції вистачить приблизно на шість місяців. Це називають запасом пропозиції, або months of inventory. Високий темп поглинання означає, що об’єкти швидко знаходять покупців чи орендарів, а доступна пропозиція скорочується. У таких умовах продавці мають сильнішу переговорну позицію, строк експозиції зменшується, а ціни можуть поступово зростати. Низький темп поглинання свідчить про те, що пропозиція накопичується швидше, ніж ринок здатен її поглинути. Покупці отримують ширший вибір і більше можливостей для торгу, тоді як продавцям доводиться коригувати ціну, покращувати презентацію об’єкта або довше чекати на угоду.
Ask price це ціна, яку продавець просить за об’єкт нерухомості на старті продажу або під час переговорів. Вона може бути вказана в оголошенні, презентації, комерційній пропозиції або озвучена власником. Простими словами, ask price це не обов’язково реальна ціна угоди, а ціна, з якої продавець починає розмову.
Asset-level underwriting це детальна інвестиційна перевірка конкретного об’єкта нерухомості перед купівлею, фінансуванням або включенням у портфель. Простіше кажучи, інвестор або банк аналізує не лише ринок загалом, а сам актив: дохід, витрати, орендарів, документи, технічний стан, ризики, ціну входу і можливий вихід.
Assignment у нерухомості це передача прав або зобов’язань за договором іншій особі чи компанії. Найчастіше термін використовують в оренді, інвестиційних угодах або купівлі нерухомості на етапі будівництва, коли одна сторона передає своє право за договором новому учаснику.
Assignment clauses це пункти договору, які визначають, чи можна передати права або зобов’язання за цим договором іншій особі. У нерухомості такі умови часто зустрічаються в договорах оренди, купівлі майбутнього об’єкта, інвестиційних договорах і девелоперських угодах.