Школа ріелтора
Добірка матеріалів редакції ON.UA про ринок, людей і рішення у нерухомості.
Як рієлтору порівнювати новобудову і вторинний ринок для інвестора
Новобудова і вторинний ринок продають інвестору різний розподіл доходу в часі. У готовій квартирі значна частина потенційного return формується через поточний cash flow. Інвестор платить більше за визначеність, швидший запуск оренди, сформований район і можливість оцінити актив у його реальному стані.
Самовільне перепланування: коли воно просто знижує ліквідність, а коли може зірвати угоду
Самовільне перепланування часто сприймають занадто бінарно: квартира або «чиста», або «проблемна». Для професійного ринку така класифікація майже марна.
WAULT, contract rent і market rent: як оцінювати комерційну нерухомість, коли чинний договір і ринок показують різну вартість
Ринок комерційної нерухомості оцінює не квадратні метри і навіть не поточну орендну плату. Він оцінює право на майбутній дохід із певним рівнем ризику.
Комерційна нерухомість із орендарем: 15 речей, які потрібно перевірити в договорі до того, як називати об'єкт інвестиційним
У комерційній нерухомості часто говорять, що покупець купує «об'єкт із орендарем». Фінансово точніше сказати, що він купує нерухомість і тимчасове право на визначений договором потік платежів.
Комерційна нерухомість: як відрізнити хороший об'єкт від хорошого бізнесу орендаря
Комерційний об'єкт із орендарем варто розглядати як комбінацію трьох активів: фізичної нерухомості, контрактного грошового потоку та ризику конкретного оператора. Слабкість більшості спрощених презентацій полягає у тому...
Що в квартирі покупець може змінити після купівлі, а що залишиться з ним назавжди
У нерухомості існує важлива асиметрія: покупець найкраще бачить характеристики з найкоротшим строком життя і значно гірше оцінює ті, з якими проживе десятиліття. Меблі, техніка, плитка та колір стін легко демонструються...
Коли ремонт додає вартості квартирі, а коли продавець ніколи не поверне вкладені гроші
Ремонт перед продажем є маленьким інвестиційним проєктом. У нього є початкові вкладення, строк реалізації, очікуваний приріст вартості, ризик перевищення бюджету, ризик зміни ринку та альтернативний сценарій, продати...
Торг починається не після перегляду: як правильно підготувати переговорну позицію покупця
Перед поданням пропозиції професійний агент повинен мати цілісну картину: ринковий діапазон вартості, найближчі альтернативи, історію експозиції, попередні зміни ціни, технічні та юридичні фактори, ймовірну мотивацію...
Коли ексклюзивний договір реально вигідний власнику, а коли це лише зручність для агентства
Ексклюзивний договір не є ні гарантовано хорошою, ні гарантовано поганою моделлю продажу. Його економічна цінність визначається тим, що відбувається після підписання.
Покупець із єОселею, єВідновленням або житловим ваучером: як рієлтору провести угоду, а не просто знайти квартиру
Поява єОселі, єВідновлення та житлових ваучерів змінює структуру попиту. На ринок виходять покупці, частина яких без державного фінансування взагалі не могла б здійснити угоду. Для продавців це додатковий пул...
Як правильно кваліфікувати покупця до першого показу і не витрачати тижні на «туристів» по квартирах
Професійна робота з покупцем починається не з добірки квартир. Вона починається зі створення transaction map, у якій зрозумілі бюджет, доступність коштів, строк покупки, залежності від інших операцій, схема фінансування...
Ціна оголошення, очікування продавця і ціна угоди: чому рієлтор не має змішувати ці три рівні
Головна складність оцінки нерухомості полягає не у дефіциті цифр, а у неправильній інтерпретації їхнього змісту. Публічний ринок дає величезну кількість ask prices, але значно менше інформації про reservation prices і...
Один власник, п'ять рієлторів і десять однакових оголошень: як хаотична експозиція знижує ціну об'єкта
Проблема множинних оголошень полягає не у самій кількості реклами. Велике охоплення для продавця корисне. Проблема виникає тоді, коли кілька незалежних учасників одночасно управляють ціною, інформацією та переговорами...
Як рієлтору вести переговори, коли у продавця вже є кілька покупців
Ситуація з кількома покупцями є одним із найкращих тестів професійності рієлтора, тому що тут особливо легко скотитися до примітивного аукціону. Проте реальна переговорна робота полягає не у постійному підвищенні ціни, а...
Як державні програми спотворюють аналоги і чому рієлтор може неправильно оцінити квартиру
Державні житлові програми змінили не тільки структуру попиту, а й саму методологію оцінки вторинної нерухомості. На ринку з'явилися великі групи покупців, для яких критичними характеристиками об'єкта є не лише площа...
Як зрозуміти, що проблема не в ціні квартири, а в самому продукті?
Професійна оцінка продажу починається з розділення двох питань: чи правильно оцінена квартира і чи є сама квартира конкурентним продуктом у своєму сегменті. Зовні ці проблеми можуть виглядати однаково, тому що результат...
Ринок «лимонів» у нерухомості: чому якісний об’єкт може програти слабшій пропозиції
Теорія Акерлофа особливо добре пояснює одну з системних проблем українського ринку нерухомості: слабка стандартизація інформації знижує економічну цінність реальної якості. Покупець часто не має достатньо інструментів...