Попит на житло сповільнився, але ціни продовжують зростати: що показав новий звіт НБУ

Національний банк України зафіксував одну з найцікавіших тенденцій на ринку нерухомості за останні роки. У першому кварталі 2026 року попит на житло суттєво сповільнився, однак будівельна активність продовжила зростати, а ціни на квартири не лише не знизилися, а й залишилися висхідними.

Саме таку ситуацію у своєму Звіті про фінансову стабільність описує НБУ, називаючи її поєднанням двох протилежних тенденцій.

Попит охолов після рекордного кінця 2025 року

Наприкінці 2025 року український ринок нерухомості продемонстрував найбільшу кількість угод від початку повномасштабної війни. Однак уже в першому кварталі 2026 року активність покупців помітно знизилася.

У Національному банку пояснюють це одразу кількома причинами:
- посиленням російських атак на енергетичну інфраструктуру;
- зростанням безпекових ризиків;
- подорожчанням житла;
- загальною економічною невизначеністю.

Попри це, ринок не перейшов у фазу спаду, а лише повернувся до більш стриманої активності після дуже сильного попереднього періоду.

Будують більше, хоча купують повільніше

На перший погляд це виглядає суперечливо.

Проте НБУ пояснює, що активізація будівництва є наслідком високого попиту, який сформувався ще у 2025 році.

Будівельні компанії продовжують реалізовувати проєкти, розпочаті раніше, а також запускають нові житлові комплекси, розраховуючи на довгостроковий розвиток ринку. Таким чином, будівництво реагує на тенденції із певним часовим запізненням, тоді як попит може змінюватися значно швидше.

Найбільше угод укладають у кількох регіонах

Майже половина всіх угод купівлі-продажу житла припадає лише на п'ять регіонів України.

Найактивніше нерухомість купують у:
- Києві;
- Київській області;
- Дніпропетровській області;
- Харківській області;
- Львівській області.

Саме ці регіони залишаються основними центрами ділової активності та концентрації попиту на житло.

Покупці дедалі частіше обирають невеликі квартири

Цікавою є й структура попиту. За даними НБУ, медіанна площа придбаної квартири становить 48 квадратних метрів, тоді як середня площа квартир, представлених у продажу, перевищує 65 квадратних метрів.

Фактично це означає, що забудовники та продавці пропонують ринку більше просторого житла, тоді як покупці дедалі частіше шукають компактніші та доступніші квартири. Подібний розрив між попитом і пропозицією поступово збільшується.

Вторинний ринок перемагає новобудови

Ще одна важлива тенденція полягає у віці придбаного житла. У Києві медіанний вік купленої квартири вже досяг 33 років, а у західних регіонах — 39 років. При цьому більшість квартир, представлених в оголошеннях, значно новіші — майже дві третини пропозицій розташовані у будинках, збудованих менш ніж 15 років тому.

Це свідчить про те, що покупці дедалі частіше обирають старіші квартири, головною перевагою яких є нижча ціна.

Чому житло дорожчає навіть за слабшого попиту

Здавалося б, уповільнення попиту мало б призвести до стабілізації або навіть зниження цін. Проте цього не відбувається. НБУ називає кілька причин.

По-перше, більшість цін на ринку нерухомості традиційно прив'язана до долара США, тому девальвація гривні автоматично підвищує гривневу вартість квартир.

По-друге, навесні різко зросла собівартість будівництва через подорожчання пального, логістики та будівельних матеріалів.

По-третє, додатковий попит формують державні житлові програми, зокрема «єВідновлення», а також сезонне пожвавлення на ринку заміської нерухомості.

У результаті навіть за меншої кількості покупців ціни продовжують рухатися вгору.

Ринок змінюється швидше, ніж пропозиція

Одним із головних висновків звіту НБУ стало те, що структура пропозиції вже не повністю відповідає сучасному попиту.

Покупці дедалі частіше шукають невеликі, доступні квартири на вторинному ринку, тоді як забудовники продовжують виводити на ринок просторіші та дорожчі об'єкти.

Якщо ця тенденція збережеться, девелоперам доведеться переглядати формати нових житлових комплексів і більше уваги приділяти компактним плануванням, які відповідають реальним можливостям більшості покупців.

Новий звіт Національного банку показує, що український ринок нерухомості входить у новий етап розвитку. Попит більше не зростає такими темпами, як торік, однак ринок залишається активним, будівництво триває, а ціни підтримують девальвація, подорожчання будівництва та державні житлові програми.

Головний висновок полягає в іншому: покупці дедалі прагматичніше підходять до вибору житла. Вони частіше обирають менші за площею та доступніші квартири, тоді як пропозиція все ще значною мірою орієнтована на більші й дорожчі об'єкти. Саме ця різниця між тим, що будується, і тим, що реально купують, може стати одним із головних викликів для українського ринку нерухомості найближчими роками.