Український ринок нерухомості готується до можливого запровадження обов'язкової професійної сертифікації, проте держава досі не має повної та достовірної картини кількості спеціалістів, які фактично надають рієлторські послуги. Нове дослідження «Опендатабот» показало, що серед понад 77 тисяч підприємців, зареєстрованих у сфері операцій із нерухомістю, менш ніж 1% мають чинний професійний сертифікат Асоціації фахівців з нерухомості України. Однак ці цифри потребують значно глибшого тлумачення, ніж простий висновок про недостатню сертифікацію ринку.
За оприлюдненими 6 листопада 2026 року даними «Опендатабот», Реєстр сертифікованих рієлторів України містить 1665 записів, із яких лише 1252 відповідають чинним сертифікатам. Серед цих спеціалістів 441 особа має активну реєстрацію ФОП у сфері операцій із нерухомістю, ще 40 раніше мали відповідний підприємницький статус, але припинили діяльність, а 771 фахівець не має зареєстрованого ФОП за відповідним видом діяльності.
На перший погляд, співвідношення виглядає парадоксально: професійний сертифікат має відносно невелика кількість людей, тоді як підприємців, пов'язаних із нерухомістю, зареєстровано десятки тисяч. Проте пряме порівняння цих показників методологічно некоректне, оскільки вони описують різні сукупності учасників ринку.
Чому 77 тисяч підприємців не означають 77 тисяч рієлторів
За даними дослідження, в Україні зареєстровано 77 060 ФОП, діяльність яких пов'язана з операціями з нерухомістю. Проте відповідні коди економічної діяльності охоплюють не лише посередництво під час купівлі, продажу та оренди житла, а й інші напрями, пов'язані з використанням і управлінням нерухомим майном.
До цієї статистичної сукупності можуть потрапляти підприємці, які здають власну нерухомість в оренду, здійснюють управління об'єктами або працюють у суміжних сегментах. Крім того, наявність зареєстрованого КВЕД не доводить фактичного здійснення відповідної діяльності, отримання доходу чи проведення операцій протягом конкретного року. З іншого боку, рієлтори можуть працювати як наймані співробітники агентств нерухомості, а не як самостійні підприємці. Частина спеціалістів може надавати послуги через юридичні особи, тому їх неможливо ідентифікувати лише за кількістю зареєстрованих ФОП.
Отже, цифра 77 060 характеризує масштаб зареєстрованої підприємницької активності у широкій сфері нерухомості, але не дозволяє визначити фактичну чисельність рієлторів. Використовувати її як точний показник професійного ринку або базу для розрахунку частки сертифікованих агентів без додаткових застережень було б неправильно.
Що насправді показують дані про сертифікованих спеціалістів
Із 1252 рієлторів, які мають чинні сертифікати Асоціації фахівців з нерухомості України, лише 441 особа одночасно зареєстрована як ФОП у відповідній сфері. Це приблизно 35,2% сертифікованих спеціалістів. Ще 3,2% раніше мали відповідну реєстрацію, а близько 61,6% не мають її за даними проведеного зіставлення.
Ця структура не свідчить автоматично про порушення законодавства. Сертифікований агент може бути працевлаштований в агентстві нерухомості або здійснювати професійну діяльність в іншій законній організаційній формі. Водночас добровільна сертифікація АФНУ не є обов'язковою умовою для роботи рієлтором за чинними правилами.
Із загальної кількості підприємців у сфері нерухомості чинний сертифікат АФНУ мають лише 441 особа, тобто приблизно 0,57%. Проте цей показник характеризує перетин двох реєстрів, а не частку професійно підготовлених рієлторів серед усіх учасників ринку.
Необхідно також враховувати, що професійна підготовка може здійснюватися поза системою конкретної асоціації. Наявність сертифіката підтверджує проходження визначеної процедури, але не є універсальним показником якості послуг, досвіду роботи чи кількості успішно завершених угод.
Географія професійної сертифікації: Київ зберігає найбільшу концентрацію
Найбільша кількість рієлторів із чинними сертифікатами зареєстрована в Києві, де налічується 226 таких спеціалістів, або приблизно 18% загальноукраїнського показника. У Київській області зареєстровано ще 118 фахівців, що становить близько 9%.
Разом столиця та область забезпечують понад 27% усіх чинних сертифікатів, що відображає високу концентрацію відповідної професійної спільноти в найбільшому економічному та житловому центрі країни.
Серед інших регіонів за кількістю сертифікованих спеціалістів виділяються Вінницька область із 57 фахівцями, Тернопільська з 50 та Житомирська з 43. Водночас 311 осіб, або майже чверть власників чинних сертифікатів, не зазначили регіон у відповідному реєстрі.
Остання обставина суттєво обмежує можливості територіального аналізу. Без повної географічної інформації неможливо достовірно визначити, які регіони мають найбільшу концентрацію сертифікованих рієлторів відносно кількості операцій, населення або житлового фонду. Крім того, географія сертифікації не обов'язково відповідає географії фактичної діяльності, оскільки агент може працювати з нерухомістю в кількох містах або обслуговувати клієнтів дистанційно.
Професійна сертифікація та реальна якість послуг: чому це не одне й те саме
Дискусія навколо обов'язкової сертифікації рієлторів часто зводиться до припущення, що формальний допуск до професії автоматично підвищить якість обслуговування. Проте для оцінювання ефективності такої моделі необхідно розмежовувати підтвердження кваліфікації та фактичні результати професійної діяльності.
Сертифікація може забезпечувати перевірку базових знань законодавства, професійної етики, договірних процедур та принципів роботи з клієнтами. Однак вона не гарантує, що агент правильно визначатиме ринкову вартість нерухомості, ефективно проводитиме переговори або добросовісно представлятиме інтереси замовника.
Для споживача важливі також досвід спеціаліста, прозорість комісійних, наявність письмового договору, якість консультацій, перевірка документів і можливість захистити свої права в разі неналежного виконання зобов'язань. Тому професійний реєстр має найбільшу практичну цінність тоді, коли він є частиною ширшої системи відповідальності, а не лише переліком осіб, які пройшли навчання та отримали свідоцтво.
Чому нова статистика важлива для майбутньої реформи рієлторського ринку
У Верховній Раді зареєстровано законопроєкт №16145 та дві альтернативні ініціативи, №16145-1 і №16145-2, спрямовані на врегулювання професійної діяльності посередників у сфері нерухомості. Серед запропонованих механізмів розглядаються обов'язкова підготовка, кваліфікаційні іспити, професійний реєстр та нові правила отримання комісійної винагороди.
Станом на 7 листопада 2026 року відповідні законодавчі ініціативи ще не ухвалені, тому обов'язкова сертифікація не стала загальною вимогою для роботи рієлтором. Дослідження «Опендатабот» демонструє одну з головних проблем майбутньої реформи: законодавець має намір регулювати професійне середовище, фактичний масштаб якого неможливо точно визначити за наявними відкритими даними.
Якщо нова система передбачатиме обов'язкову реєстрацію всіх спеціалістів, необхідно буде встановити чіткі критерії віднесення діяльності до професійного посередництва. Інакше існує ризик поширення регуляторних вимог на підприємців, які займаються іншими операціями з нерухомістю, або виникнення прогалин для окремих форм агентської діяльності.
Не менш важливо визначити порядок переходу чинних спеціалістів до нової системи. Якщо досвідчені агенти будуть змушені проходити повну процедуру підготовки незалежно від професійного стажу, це може створити додаткові витрати та тимчасові обмеження для ринку. Водночас автоматичне визнання досвіду без перевірки мінімальних компетенцій може зменшити практичну цінність реформи.
Чи може обов'язкова сертифікація вплинути на вартість рієлторських послуг
Запровадження професійного допуску потенційно змінить структуру витрат агентств нерухомості та незалежних спеціалістів. Навчання, іспити, реєстраційні процедури, членські внески й адміністративне забезпечення відповідності новим вимогам створюватимуть додаткове фінансове навантаження.
Для великих агентств ці витрати можуть розподілятися між значною кількістю операцій, тоді як для незалежного агента з невеликою кількістю угод їхня частка в загальних витратах буде помітнішою.
Проте зростання витрат не означає автоматичного підвищення комісійних. Фактична вартість посередницьких послуг залежатиме від конкуренції, платоспроможності клієнтів, кількості активних агентів і готовності власників нерухомості користуватися професійним супроводом. Якщо реформа одночасно підвищить довіру до рієлторів, зменшить кількість конфліктів та забезпечить зрозумілі правила роботи, додаткові витрати можуть частково компенсуватися вищою ефективністю професійної діяльності. Якщо ж основним результатом стане збільшення адміністративних платежів без відчутного покращення якості послуг, економічний ефект буде значно менш переконливим.
Яких даних бракує для об'єктивної оцінки рієлторського ринку
Для формування обґрунтованої державної політики недостатньо знати кількість підприємців із відповідними КВЕД або власників добровільних професійних сертифікатів. Необхідна ширша статистична модель, яка дозволить оцінювати фактичну зайнятість, масштаби посередницьких послуг і структуру ринку. Насамперед важливо визначити кількість фізичних осіб, які реально здійснюють посередницьку діяльність, окремо від власників нерухомості, орендодавців, управителів і підприємців суміжних спеціалізацій. Додатково необхідні дані про кількість агентств, організаційні форми зайнятості, обсяг оформлених договорів, доходи від посередницьких послуг та регіональний розподіл активності.
Окрему аналітичну цінність мали б показники кількості завершених операцій у розрахунку на одного спеціаліста, середньої тривалості продажу, структури комісійних і частоти спорів між агентами та клієнтами. Саме такі дані дозволили б оцінити не лише чисельність професійного середовища, а й реальну економічну ефективність його роботи.
Створення повнішої статистичної системи також допомогло б оцінювати наслідки майбутнього регулювання. Без достовірної початкової бази буде складно встановити, чи збільшила реформа кількість легально оформлених послуг, підвищила якість обслуговування та зменшила частку неформальних домовленостей.
Аналітика ON.UA
Оприлюднені дані про сертифікацію рієлторів демонструють суттєвий розрив між кількістю підприємців, пов'язаних зі сферою нерухомості, та чисельністю спеціалістів, які мають чинні сертифікати однієї з професійних асоціацій. Проте цей розрив не можна трактувати як доказ масової нелегальної діяльності або відсутності професійної підготовки.
Найважливіший висновок полягає в тому, що український рієлторський ринок залишається недостатньо виміряним, а наявні реєстри відображають лише окремі його сегменти. Підприємницька реєстрація, професійна сертифікація та фактичне надання посередницьких послуг є різними характеристиками, які не слід ототожнювати.
На думку ON.UA, майбутня реформа повинна починатися з чіткого визначення професійної діяльності та створення прозорої системи обліку, яка дозволить відокремити реальних посередників від інших учасників ринку нерухомості. Обов'язкова сертифікація може бути одним з інструментів підвищення професійних стандартів, але її ефективність залежатиме від доступності процедур, якості контролю та реальних механізмів захисту клієнтів.
Для ринку важливий не формальний відсоток власників сертифікатів, а можливість перевірити професійний статус агента, зрозуміти умови співпраці та отримати якісну послугу з передбачуваною відповідальністю сторін.
Поширені запитання (FAQ)
Скільки рієлторів працює в Україні у 2026 році?
Точна кількість невідома. За даними «Опендатабот», у сфері операцій із нерухомістю зареєстровано 77 060 ФОП, однак ця категорія охоплює не лише рієлторів, а й інших підприємців, пов'язаних із нерухомим майном.
Скільки рієлторів мають чинний професійний сертифікат?
За даними Асоціації фахівців з нерухомості України, станом на дослідження, оприлюднене 6 листопада 2026 року, чинні сертифікати мають 1252 спеціалісти.
Чи обов'язково рієлтору мати сертифікат у 2026 році?
Ні. Сертифікація АФНУ залишається добровільною, а відсутність відповідного свідоцтва сама по собі не забороняє надавати рієлторські послуги.
Чи може рієлтор працювати без ФОП?
Так, якщо він працює в іншій законній формі, зокрема як найманий працівник агентства нерухомості. Правомірність конкретної моделі роботи залежить від оформлення трудових або інших правовідносин.
У яких регіонах найбільше сертифікованих рієлторів?
Найбільша кількість зафіксована в Києві, де зареєстровано 226 фахівців із чинними сертифікатами, та Київській області, де їх налічується 118. Водночас частина спеціалістів не зазначила регіон у реєстрі.
Чи планують запровадити обов'язкову сертифікацію рієлторів?
Такі пропозиції містяться в законопроєкті №16145 та обговорюються в межах законодавчої реформи. Станом на 7 листопада 2026 року відповідні документи ще не ухвалені.
Чи означає відсутність сертифіката, що рієлтор працює незаконно?
Ні. За чинними правилами добровільний сертифікат професійної асоціації не є обов'язковою умовою здійснення рієлторської діяльності.
Як перевірити професійний статус рієлтора?
Можна перевірити наявність сертифіката у відкритому реєстрі відповідної професійної організації, а підприємницьку реєстрацію та види діяльності через дані Єдиного державного реєстру. Водночас такі перевірки не замінюють оцінювання досвіду, репутації та договірних умов співпраці.