Українцям обіцяють доступнішу іпотеку: як новий закон може змінити ринок житла

В Україні можуть з'явитися нові можливості для розвитку іпотечного кредитування. Верховна Рада підтримала у першому читанні законопроєкт «Про сек'юритизацію та облігації з покриттям», який має створити сучасний механізм залучення довгострокових коштів для банків. Якщо документ буде остаточно ухвалений, фінансові установи зможуть активніше видавати іпотечні кредити, а сам ринок житлового кредитування поступово наблизиться до моделей, які вже багато років працюють у країнах Європейського Союзу.

Попри складну назву законопроєкту, його головна ідея досить проста. Сьогодні, видаючи іпотеку на 20 або 30 років, банк фактично надовго вилучає власні кошти з обігу. Це обмежує можливість фінансувати нових позичальників і стримує розвиток ринку. Новий механізм покликаний зробити ці гроші більш «рухомими», щоб банки могли швидше повертати вкладені ресурси та спрямовувати їх на нові кредити.

Що таке сек'юритизація простими словами

Сек'юритизація є одним із найпоширеніших фінансових інструментів у розвинених країнах.

Після того як банк видає значну кількість іпотечних кредитів, він може об'єднати їх у спеціальний фінансовий пакет. Під забезпечення цього пакета випускаються спеціальні цінні папери, які купують інвестори. Отримані від продажу кошти повертаються банку, і він може використовувати їх для видачі нових кредитів.

Таким чином, гроші не залишаються «замороженими» на десятки років, а постійно працюють в економіці.

Саме за таким принципом багато років функціонують великі іпотечні ринки США, Німеччини, Франції, Польщі та інших європейських країн.

Що це означає для покупців житла

Безпосередньо після ухвалення закону відсоткові ставки не знизяться, а банки не почнуть масово видавати дешеві кредити вже наступного дня.

Проте закон створює фінансову основу для майбутнього розвитку ринку іпотеки.

Якщо банки отримають можливість швидше повертати вкладений капітал, між ними посилиться конкуренція за клієнтів. Це може позитивно вплинути на доступність кредитів, строки фінансування, розмір першого внеску та умови кредитування загалом.

Для покупців це означає більший вибір фінансових продуктів і потенційне зниження вартості позикових коштів у середньостроковій перспективі.

Чому цей закон важливий для ринку нерухомості

Розвинений іпотечний ринок є одним із головних драйверів розвитку житлової нерухомості.

Коли люди можуть отримати доступні кредити, зростає попит на квартири, активніше працюють забудовники, збільшуються обсяги будівництва, а банки отримують нових клієнтів. У результаті виграє вся економіка.

Саме тому більшість розвинених країн приділяє особливу увагу створенню ефективного ринку довгострокового фінансування житла.

Захист інвесторів також стане сильнішим

Законопроєкт передбачає не лише нові можливості для банків, а й додаткові механізми захисту інвесторів.

Документ встановлює вимоги до якості активів, що використовуватимуться як забезпечення, регламентує діяльність спеціалізованих платформ, визначає порядок випуску облігацій із покриттям та запроваджує сучасні правила розкриття інформації.

Окрему увагу приділено відокремленню активів, що має підвищити надійність таких фінансових інструментів і наблизити українське законодавство до європейських стандартів.

Які перспективи прогнозують експерти

За оцінками авторів законопроєкту, протягом перших п'яти років після набрання законом чинності український фінансовий ринок потенційно зможе залучити понад 150 млрд грн нового фінансування.

Очікується, що близько 100 млрд грн із цієї суми можуть бути спрямовані саме на розвиток житлового іпотечного кредитування.

Якщо ці прогнози реалізуються, це стане одним із найбільших структурних кроків у розвитку українського ринку нерухомості за останні роки.

Чи стане іпотека дешевшою

Сам по собі закон не встановлює нових процентних ставок і не гарантує миттєвого здешевлення кредитів.

На вартість іпотеки продовжуватимуть впливати інфляція, облікова ставка Національного банку, рівень ризиків у країні, стабільність банківської системи та загальна економічна ситуація.

Проте новий механізм створює необхідну інфраструктуру для того, щоб у майбутньому банки могли кредитувати активніше, дешевше та на довші строки.

Ухвалення законопроєкту про сек'юритизацію саме по собі не зробить іпотеку дешевою вже завтра. Проте він закладає фундамент для формування сучасного ринку іпотечного кредитування, який давно працює в більшості країн Європи.

Для українського ринку нерухомості це означає потенційне збільшення обсягів фінансування, розвиток довгострокових кредитних програм, появу нових інвестиційних інструментів і поступове наближення фінансової системи до європейських стандартів. Якщо реформа буде реалізована повністю, вона може стати одним із ключових факторів розвитку житлового ринку та післявоєнної відбудови України.