Один із найвідоміших комерційних об'єктів України може змінити власника вже цієї осені. Наглядові ради двох державних банків ухвалили рішення виставити багатофункціональний комплекс Gulliver у центрі Києва на відкритий продаж через систему Prozorro.Продажі. Стартова ціна активу становитиме $207 млн, а публікація лота очікується на початку вересня 2026 року.
Поки що йдеться лише про погодження продажу. Сам лот ще не оприлюднений, тому остаточні умови аукціону, строки проведення торгів та перелік вимог до потенційних покупців будуть опубліковані окремо.
Gulliver є одним із найбільших комерційних активів України
Комплекс розташований на Спортивній площі у самому центрі Києва та поєднує торговельно-розважальний центр, бізнес-центр класу А, багаторівневий паркінг і розвинену інженерну інфраструктуру.
За інформацією банків, загальна площа комплексу перевищує 157 тис. кв. м. Водночас в окремих матеріалах щодо активу фігурує інший показник, близько 151 тис. кв. м загальної площі та понад 110 тис. кв. м орендних приміщень. Найімовірніше, різниця пов'язана з методикою обліку технічних і допоміжних площ, однак офіційного пояснення цьому поки не надано.
Незалежно від остаточних цифр, Gulliver залишається одним із найбільших багатофункціональних комплексів країни та входить до числа найцінніших комерційних активів українського ринку нерухомості.
Від проблемного кредиту до відкритого аукціону
Історія переходу комплексу у державну власність тривала кілька років. Фінансування будівництва розпочалося ще у 2006 році за участю консорціуму державних банків. Після введення комплексу в експлуатацію кредит неодноразово реструктуризувався, однак згодом позичальник почав скорочувати платежі, а пізніше повністю припинив обслуговування боргу. Після початку процедури звернення стягнення право власності на комплекс перейшло до консорціуму державних банків. Основним власником став Ощадбанк із часткою 80%, ще 20% отримав Укрексімбанк. Тепер продаж через відкритий аукціон фактично завершує процес роботи із заставним майном та дає можливість державним банкам повернути частину коштів, виданих за проблемним кредитом.
$207 млн - це стартова ціна, а не ринкова оцінка
Для ринку комерційної нерухомості важливо розуміти, що стартова ціна аукціону не є остаточною ринковою вартістю активу.
Фінальна ціна визначатиметься виключно конкуренцією між потенційними покупцями. Якщо інтерес інвесторів буде високим, актив може бути проданий дорожче стартової вартості. Якщо ж кількість учасників виявиться обмеженою, банки можуть зіткнутися з необхідністю повторних торгів або перегляду умов продажу. Саме тому ринок уважно стежитиме не стільки за стартовою цифрою, скільки за кількістю потенційних учасників та фінальною ставкою капіталізації, яку фактично покаже аукціон.
Хто потенційно може купити Gulliver
Комплекс такого масштабу автоматично обмежує коло потенційних покупців. Його вартість, необхідність управління великим торговельним і офісним активом, високі операційні витрати та вимоги до професійного asset management роблять об'єкт малодоступним для більшості українських інвесторів.
Найімовірнішими претендентами можуть стати великі українські фінансово-промислові групи, спеціалізовані інвестиційні компанії, міжнародні фонди або девелоперські структури, які вже мають досвід управління великими торговельними центрами.
Разом із тим воєнні ризики, вартість капіталу та загальна макроекономічна ситуація можуть суттєво впливати на інвестиційну активність потенційних покупців.
Чому ця угода важлива для всього ринку
Продаж Gulliver стане значно більшим, ніж звичайна угода з комерційною нерухомістю.
По-перше, ринок отримає один із небагатьох відкритих орієнтирів вартості великого торговельно-офісного комплексу в умовах повномасштабної війни.
По-друге, результати аукціону дозволять професійним учасникам оцінити реальний рівень інтересу інвесторів до української комерційної нерухомості.
По-третє, сформована ставка капіталізації може стати орієнтиром для оцінки інших великих торговельних центрів, бізнес-центрів та mixed-use комплексів.
Саме через це за аукціоном уважно спостерігатимуть девелопери, банки, інвестиційні компанії, оцінювачі та власники комерційної нерухомості.
Що відбуватиметься далі
Найближчим кроком стане офіційна публікація лота у системі Prozorro.Продажі. Після цього банки оприлюднять умови участі, графік проведення аукціону та порядок подання заявок. Лише після завершення торгів стане зрозуміло, чи готовий український та міжнародний капітал інвестувати понад двісті мільйонів доларів у найбільший комерційний актив країни. Саме фінальна ціна продажу, а не стартова оцінка, стане одним із найважливіших індикаторів стану українського ринку комерційної нерухомості у 2026 році.