Закордонна нерухомість дедалі частіше цікавить українських інвесторів не як «квартира біля моря», а як окремий клас активів для диверсифікації капіталу. Однак під однією назвою фактично ховаються дуже різні інвестиційні моделі. Квартира в Іспанії, готельний номер біля аеропорту Бухареста, апартаменти на Занзібарі та номер у курортному комплексі на Мальдівах мають різну ліквідність, структуру власності, залежність від туристичного потоку, податки, витрати на управління та рівень юридичного ризику.
На Invest Fest 2026 співзасновник і фінансовий директор Deniz Estate Олександр Грушецький виділив п'ять напрямків, які вважає цікавими для українських інвесторів: Іспанію, Занзібар, Туреччину, Румунію та Мальдіви. Але називати їх об'єктивним рейтингом «найвигідніших країн» було б некоректно. Це радше п'ять різних інвестиційних сценаріїв, від відносно консервативної житлової нерухомості ЄС до готельних проєктів на ринках, де потенційна дохідність вища, але разом із нею зростають ризики девелопера, оператора, юрисдикції та майбутнього перепродажу.
Тому основне питання для інвестора звучить не «де обіцяють найбільше відсотків», а «за рахунок чого ці відсотки мають виникнути».
Іспанія: найдорожча передбачуваність у цій п'ятірці
Іспанія найбільше відповідає класичній моделі інвестицій у житло. Великий вторинний ринок, значна кількість угод, доступ до банківського фінансування, зрозуміла система реєстрації та великий міжнародний попит роблять її відносно ліквідною порівняно з курортними ринками, де покупець часто фактично купує частку в готельному бізнесі.
На початку 2026 року іспанський ринок залишався дуже активним. У першому кварталі було зареєстровано понад 178 тис. продажів житла, а іноземці забезпечили 13,92% угод, майже 24,8 тис. покупок. У другому кварталі загальна кількість операцій знизилася до 167,9 тис., але частка іноземного попиту продовжила зростати.
Особливо показовий Бенідорм, який використовувався і в презентації Invest Fest. За даними idealista, у липні 2026 року середня ціна пропозиції там досягла €3788 за м², що на 13,4% більше, ніж роком раніше. У районі Playa de Levante середня ціна вже перевищила €4400 за м². Тому теза про Іспанію як ринок насамперед для збереження капіталу має сенс. Покупець отримує актив у великій європейській юрисдикції з глибоким ринком перепродажу, але дешевим такий вхід уже не назвеш.
При цьому заявлені 5–6% орендної дохідності при довгостроковій оренді або 7–10% при подобовій потрібно дуже уважно розділяти на валову і чисту дохідність. Із доходу власника потрібно відняти податки, управління, страхування, комунальні витрати у періоди простою, ремонт, резерв на меблі та можливу комісію платформи або керуючої компанії.
Те саме стосується прогнозу 30% капіталізації квартири від етапу будівництва до здачі. Таке зростання можливе в конкретному успішному проєкті на сильному ринку, але воно є сценарієм, а не гарантованою властивістю іспанської новобудови.
Іноземний покупець в Іспанії вже платить премію
Цікавий нюанс для українського інвестора полягає в тому, що іноземці в Іспанії часто купують дорожчий продукт, ніж місцеві мешканці. У другому півріччі 2025 року іноземці-нерезиденти платили в середньому €3242 за м² проти €1839 у покупців-громадян Іспанії. Це не означає, що іноземців системно «обманюють». Вони просто значно частіше купують у прибережних преміальних районах, новобудовах і курортних локаціях. Але для інвестора тут є важливе попередження: міжнародний маркетинг нерухомості легко створює окремий ціновий світ, який не завжди збігається з локальним ринком.
Тому перед покупкою варто дивитися не лише презентацію девелопера, а й реальні аналоги на місцевому вторинному ринку.
Занзібар: висока дохідність купується високою невизначеністю
Занзібар представляє протилежну модель. Низький поріг входу, швидке зростання туризму, активне будівництво готельної інфраструктури та ще відносно невисока вартість узбережжя створюють потенціал значної капіталізації.
І туристична історія тут справді сильна. Світовий банк зазначає, що готельний фонд Занзібару після пандемії різко зріс, а в серпні 2025 року острів уперше прийняв понад 100 тис. туристів за місяць. Завантаження готелів у цей період сягало рекордних 93%. Водночас сам Світовий банк звертає увагу, що ринок уже наближається до інфраструктурних та екологічних обмежень, а продовження двозначних темпів туристичного зростання не можна вважати гарантованим.
Саме тут і знаходиться головна різниця між Іспанією та Занзібаром. В Іспанії інвестор значною мірою купує вже сформований ринок. На Занзібарі він купує очікування того, яким цей ринок стане через кілька років.
Якщо сценарій реалізується, ранній інвестор може отримати і сильний орендний потік, і суттєву капіталізацію. Якщо туристичне зростання сповільниться, девелопер не завершить об'єкт у заявленому стандарті або на ринку одночасно з'явиться надлишок апартаментів під подобову оренду, ліквідність такого активу може виявитися набагато нижчою за очікувану.
8–15% на Занзібарі потрібно розкладати до останнього долара
Заявлена дохідність курортної нерухомості на рівні 8–15% виглядає дуже привабливо порівняно з європейським житлом. Але саме такі показники потрібно перевіряти найжорсткіше.
Інвестору потрібно зрозуміти, від якої бази рахують відсоток, чи включає він податки, управління, маркетинг, бронювання, прибирання, ремонт, страхування, резерв на оновлення номерного фонду та простої.
Дохідність готельного номера або сервісних апартаментів формується не просто орендною ставкою. Вона залежить від операційної ефективності всього комплексу. Тому фактично інвестор купує не тільки нерухомість, а й частину майбутнього готельного бізнесу. Це вже інший тип ризику.
Туреччина: дешевий вхід не означає дешевий ризик
Турецький ринок цікавий тим, що після надзвичайно сильного номінального зростання 2021–2023 років реальна вартість житла коригувалася під тиском високої інфляції, дорогого кредиту та девальвації ліри.
Для інвестора, який заходить із євро або доларами, це справді може створювати можливості на вторинному ринку. За оцінкою, представленою на Invest Fest, окремі квартири можна шукати від €70–100 тис., а готельний формат від €120 тис. Однак у Туреччині потрібно особливо чітко розділяти номінальне зростання ціни у лірах і реальну дохідність у валюті інвестора. Квартира може подорожчати на десятки відсотків у місцевій валюті, але результат у євро буде значно скромнішим.
Для іноземців придбання нерухомості залишається доступним, хоча існують територіальні та інші законодавчі обмеження. Турецьке агентство з інвестицій окремо рекомендує до угоди перевіряти іпотеки, арешти та інші обтяження через земельний реєстр. Купівля нерухомості від $400 тис. за виконання встановлених умов також може використовуватися для процедури отримання громадянства, але це вже окрема інвестиційно-міграційна модель.
Туреччина може бути цікавою там, де інвестор розуміє валютний ризик
Заявлені 6–8% для житла та 10–12% для готельних форматів виглядають привабливо, але порівнювати їх безпосередньо з 5% в Іспанії неправильно.
Іспанський інвестор отримує дохід і оцінює актив переважно в євро. У Туреччині частина доходів і витрат може бути пов'язана з лірою, а інфляційна та валютна динаміка здатна суттєво змінити фінальний результат. Тому 10% доходу в одному ринку не дорівнюють 10% в іншому. Важлива не тільки ставка, а й валюта доходу, його передбачуваність і можливість вивести капітал із активу через кілька років.
Румунія: недооцінений ЄС, але не безризиковий готельний дохід
Румунія виглядає цікаво саме через поєднання двох характеристик: це ринок Європейського Союзу, але ціни на нерухомість і поріг входу в окремих сегментах все ще нижчі, ніж у Західній Європі.
CBRE характеризує румунський ринок 2026 року як відносно стійкий, із поступовим відновленням інвестиційної активності. У першому кварталі обсяг великих інвестиційних угод становив приблизно €152 млн, причому ринок підтримували переважно місцеві та регіональні інвестори. У презентації Invest Fest особливу увагу приділили не звичайній квартирі, а готельному номеру біля аеропорту Бухареста з фіксованою дохідністю 6–7% на початковий період. Такий продукт може бути логічним, але його потрібно оцінювати зовсім не так, як житлову квартиру.
«Гарантовані 7%» означають, що потрібно перевіряти гаранта
Якщо девелопер або оператор обіцяє фіксований дохід протягом трьох років, головним питанням стає не цифра 7%, а юридична та фінансова конструкція гарантії.
Хто саме зобов'язаний здійснювати виплати? Девелопер, готельний оператор чи окрема компанія? Чи є гарантія безумовною? Що відбувається при завантаженні 40% замість прогнозованих 70%? Хто фінансує меблі, ремонт номера, страхування та оновлення інтер'єру? Чи може власник змінити оператора? Як продається такий номер на вторинному ринку? Саме відповіді на ці питання визначають якість інвестиції.
Водночас сама готельна нерухомість у Європі справді залишається популярною серед професійного капіталу. За опитуванням CBRE, понад 90% інвесторів у європейські готелі планують у 2026 році зберегти або збільшити вкладення в цей сектор. При цьому дедалі більше значення має міжнародний бренд та якість оператора. Це опосередковано підтверджує логіку інвестиції, але зовсім не гарантує результату конкретного готельного проєкту.
Мальдіви: висока дохідність, але інвестор купує передусім туристичний бізнес
Мальдіви є найбільш специфічним напрямком із п'яти. Традиційної моделі «купив квартиру, здав мешканцю і через десять років продав» тут практично немає у тому вигляді, до якого звик європейський інвестор.
Основний продукт для іноземного приватного капіталу пов'язаний із туристичною нерухомістю та готельним управлінням. Туристичний потік залишається сильним: Мальдіви прийняли мільйонного туриста 2026 року вже 21 червня. У презентації Invest Fest поріг входу для готельного формату оцінювався приблизно у €220 тис., а потенційна дохідність у 10–18%. Як приклад наводився номер у проєкті під управлінням Radisson із прогнозом зростання вартості приблизно з €220 тис. до €300 тис. протягом двох-трьох років. Такі цифри можуть бути реалізовані, але їх потрібно називати тим, чим вони є: прогнозом фінансової моделі конкретного проєкту.
Ні бренд оператора, ні дефіцит островів не гарантують майбутню ціну перепродажу.
На Мальдівах потрібно особливо уважно перевіряти, що юридично купує інвестор
Це фундаментальна відмінність від Іспанії або Румунії. Мальдівський туристичний ринок значною мірою базується на довгостроковій оренді островів і територій для розвитку курортів. Міністерство туризму регулярно проводить конкурси саме на lease, development, operation and management туристичних островів та готелів. Тому фраза «власність на номер на Мальдівах» потребує максимально точного юридичного розшифрування.
Інвестору потрібно знати, яке саме право він набуває, на який строк, що відбувається після закінчення базової оренди землі або курорту, чи можна передати це право іншій особі і як організований вторинний продаж.
У міжнародній курортній нерухомості красива презентація номера іноді приховує значно складнішу юридичну конструкцію, ніж звичайне право власності на квартиру.
Заявлена дохідність і реальна дохідність часто є різними цифрами
Найбільша проблема порівнянь на кшталт «Іспанія дає 6%, Мальдіви 15%, отже Мальдіви у 2,5 раза вигідніші» полягає в тому, що порівнюються різні показники. В одному випадку це може бути валова орендна ставка до податків і витрат. В іншому прогнозований чистий дохід після управління. У третьому в одну цифру фактично закладають і орендний потік, і очікуване подорожчання нерухомості.
Коректна модель повинна рахувати весь капітал, вкладений у придбання, податки та оформлення, меблі, ремонт, витрати на оператора, періоди простою, податки з доходу та майбутні витрати при продажу.
Наприклад, якщо квартира коштує €200 тис., але ще €25 тис. потрібно сплатити у вигляді податків та оформлення, дохідність потрібно рахувати від €225 тис., а не лише від рекламної ціни квартири.
Капіталізація на етапі будівництва не є орендною дохідністю
Ще одна типова помилка полягає у змішуванні двох абсолютно різних джерел прибутку.
Якщо апартамент купується за €220 тис., а після здачі потенційно може коштувати €300 тис., різниця є зростанням капітальної вартості. Вона стане реальним доходом лише тоді, коли знайдеться покупець, готовий заплатити €300 тис.
Орендна дохідність виникає з фактичного грошового потоку від експлуатації. На молодих ринках прогноз капіталізації часто виглядає найпривабливішою частиною презентації, але саме його складніше за все гарантувати. Ціна після здачі залежить від кількості нових проєктів, ставок, туризму, вторинної пропозиції та готовності нового покупця зайти за вищою ціною.
Тому прогноз «+40% до завершення будівництва» не повинен автоматично включатися у базову дохідність інвестиції.
Найбільша помилка українського інвестора: купувати країну замість конкретного активу
Фрази «Іспанія надійна», «Занзібар росте» або «Мальдіви дають 15%» можуть бути корисними для першого відбору ринків, але недостатніми для інвестиційного рішення.
Результат визначає конкретний об'єкт. Хороша квартира у Валенсії може бути кращою інвестицією за слабку новобудову біля Бенідорма. Якісний готельний актив у Бухаресті може виявитися сильнішим за курортний номер на більш «модному» ринку. А апартамент на Занзібарі з професійним оператором і реальною першою лінією може мати зовсім іншу економіку, ніж об'єкт за кілька кілометрів від моря, який продається під ті самі рекламні 12% річних.
Тому country risk є лише одним рівнем аналізу. Після нього починається аналіз міста, району, девелопера, оператора, договору, ціни входу та сценарію виходу.
Що обрати залежно від інвестиційної мети
Якщо головна мета полягає у збереженні капіталу, зрозумілому праві власності та можливості через кілька років відносно легко перепродати актив, Іспанія виглядає найконсервативнішим варіантом із представлених. Великий і ліквідний житловий ринок частково компенсує нижчу очікувану дохідність.
Якщо інвестор готовий приймати більший ризик заради потенційного зростання, Занзібар пропонує раннішу фазу розвитку та нижчий чек входу, але одночасно значно сильнішу залежність від туризму, конкретного девелопера та майбутньої глибини вторинного ринку.
Туреччина може бути цікавою як ставка на придбання після реальної цінової корекції, але тут критично важливо рахувати результат у твердій валюті.
Румунія виглядає компромісом між європейською юрисдикцією та відносно доступним входом, хоча готельні продукти вимагають аналізу не лише нерухомості, а й фінансової стійкості оператора.
Мальдіви вже ближчі до спеціалізованої готельної інвестиції. Потенційна дохідність може бути високою, але інвестор значною мірою залежить від туристичного потоку, бренду, управління курортом і юридичної структури володіння.
Аналітика ON.UA
Представлена на Invest Fest 2026 п'ятірка добре демонструє, наскільки умовним є саме поняття «інвестиція в закордонну нерухомість». На одному кінці знаходиться Іспанія, де інвестор купує класичний житловий актив на великому сформованому ринку. На іншому Мальдіви та Занзібар, де нерухомість значно сильніше інтегрована у туристичний бізнес. Між ними Туреччина з високим валютним ризиком та Румунія, яка пропонує більш дешевий вхід у ринок ЄС.
Тому порівнювати ці країни лише за колонкою «дохідність» методологічно неправильно.
Чим вища заявлена дохідність, тим важливіше встановити її джерело. Якщо 5% приносить звичайна квартира у сформованому місті, цей потік залежить переважно від орендаря та локального ринку. Якщо 15% обіцяє курортний номер, результат може залежати одночасно від завантаження готелю, середнього тарифу, міжнародного туризму, девелопера, оператора, витрат на маркетинг і умов договору управління.
Інвестор фактично отримує вищу ставку як компенсацію за більшу кількість ризиків.
Є ще одна важлива закономірність. У 2026 році професійний ринок дедалі менше заробляє просто на загальному зростанні цін. CBRE у своєму європейському прогнозі прямо зазначає, що основою результату стають поточний дохід і якість управління активом, а не автоматичне зростання вартості через зниження ставок капіталізації.
Для приватного українського інвестора це означає перехід від логіки «куплю на котловані, воно точно подорожчає» до набагато дорослішої моделі.
Об'єкт має бути економічно життєздатним навіть без прогнозованих +30% або +40% капіталізації.
Якщо інвестиція працює лише за умови, що через два роки знайдеться наступний покупець, готовий заплатити значно більше, це вже не консервативне інвестування в нерухомість. Це ставка на майбутній ринок.
FAQ
Яка країна з цієї п'ятірки найменш ризикована для інвестицій у житло?
За сукупністю зрілості ринку, ліквідності та зрозумілості права власності найбільш консервативно виглядає Іспанія. При цьому низького порогу входу та максимальної дохідності там очікувати не варто.
Де найнижчий поріг входу?
У представлених на Invest Fest прикладах найнижчим був Занзібар, приблизно від $90 тис., а на вторинному ринку Туреччини називалися об'єкти приблизно від €70–100 тис. Це не є офіційними мінімальними порогами країн.
Чи реально отримувати 10–15% річних на курортній нерухомості?
У сильному готельному проєкті така дохідність можлива, але потрібно встановити, чи йдеться про валовий або чистий показник, які витрати віднімаються та хто несе ризик низької завантаженості.
Чи гарантує міжнародний готельний бренд дохідність?
Ні. Відомий бренд може покращувати маркетинг, завантаження та майбутню ліквідність, але не скасовує ризики конкретного проєкту, договору управління та ринку. У 2026 році професійні інвестори справді стали більше цінувати міжнародні бренди, але це лише один із факторів оцінки активу.
Чи варто враховувати прогнозоване подорожчання квартири як гарантований прибуток?
Ні. Капіталізація стає реальним доходом лише після продажу активу. Прогнози +20%, +30% або +40% потрібно розглядати як один зі сценаріїв, а не як частину гарантованої дохідності.
Що важливіше за заявлений відсоток дохідності?
Чистий грошовий потік після всіх витрат, юридична конструкція власності, ліквідність вторинного ринку, надійність девелопера або оператора та сценарій виходу з інвестиції.
Чи продовжують іноземці активно купувати нерухомість в Іспанії?
Так. У першому кварталі 2026 року вони забезпечили 13,92% усіх продажів житла, майже 24,8 тис. угод.
Чи справді туризм Занзібару настільки швидко зростає?
Так, туристичний сектор демонстрував дуже сильну динаміку, а в серпні 2025 року завантаження готелів сягало 93%. Водночас Світовий банк уже попереджає про інфраструктурні та екологічні обмеження подальшого двозначного зростання.