Продаж квартири в Україні не має єдиної податкової ставки. Для одного власника відчуження житла може взагалі не створити ПДФО та військового збору, для іншого податкове навантаження становитиме 10% оподатковуваного доходу, а за певних умов може зрости до 23%.
Різниця виникає через конструкцію української системи оподаткування нерухомості. Значення мають тип об'єкта, кількість операцій із нерухомістю протягом календарного року, строк перебування майна у власності, спосіб його отримання та в окремих випадках документально підтверджені витрати на придбання. Через це формула «продав квартиру за $100 тис., заплатив певний відсоток» працює далеко не завжди.
Для власника, який планує угоду у 2026 році, податковий сценарій доцільно визначити ще до виходу квартири на ринок. Різниця між нульовою ставкою та оподаткуванням за підвищеною ставкою на дорогому об'єкті може становити сотні тисяч гривень і безпосередньо впливати на мінімальну ціну, на яку продавець готовий погодитися.
Коли квартиру можна продати без ПДФО та військового збору
Найбільш сприятливий сценарій передбачений для першого протягом календарного року продажу певних видів нерухомості. Якщо фізична особа продає квартиру вперше у цьому році та володіє нею понад три роки, дохід від такої операції за загальним правилом не оподатковується ПДФО. За відповідних умов не виникає і військовий збір.
До цієї категорії належать не лише квартири. Податкове законодавство передбачає перелік об'єктів, для яких може застосовуватися пільговий режим першого продажу, зокрема житловий будинок, кімната, садовий або дачний будинок та певні земельні ділянки за встановлених законом умов.
Тут принципове значення мають одночасно дві обставини:
- це перший відповідний продаж нерухомості протягом календарного року;
- майно перебувало у власності продавця понад три роки.
Якщо одна з умов не виконується, податкова модель змінюється.
Для успадкованої квартири правило трьох років не застосовується
Окремий режим передбачений для нерухомості, отриманої у спадщину. Якщо квартира успадкована, чекати три роки після державної реєстрації права власності лише для отримання пільги при першому продажу не потрібно.
Це практично важливий виняток. Наприклад, людина отримала квартиру у спадщину в лютому 2026 року і продає її в серпні того самого року. Сам по собі строк володіння менше трьох років не позбавляє продавця можливості застосувати режим, передбачений для успадкованої нерухомості.
Водночас потрібно оцінювати всю операцію в контексті кількості продажів за рік та категорії об'єкта. Спадщина скасовує саме вимогу трирічного володіння, а не всі правила статті 172 Податкового кодексу.
Перша квартира у власності менше трьох років: 5% ПДФО плюс 5% військового збору
Якщо квартира продається вперше протягом року, проте перебувала у власності менше трьох років і не підпадає під виняток для успадкованого майна, дохід оподатковується.
У 2026 році базова конструкція для такого продажу:
- 5% ПДФО;
- 5% військового збору.
Сукупне номінальне податкове навантаження становить 10% від визначеної для оподаткування суми. Для квартири вартістю 3 млн грн це потенційно 300 тис. грн ПДФО та військового збору, якщо вся відповідна вартість є базою оподаткування. На цьому рівні вже видно, чому податковий статус квартири потрібно встановлювати до переговорів із покупцем.
Різниця між квартирою, якою власник володіє 2 роки 11 місяців, і квартирою, яка відповідає трирічному критерію, може мати дуже значний фінансовий ефект.
Другий продаж квартири протягом року також змінює ставку
Якщо людина протягом одного календарного року продає другу квартиру з категорії нерухомості, яка підпадає під спеціальні правила житлових об'єктів, дохід від другої операції за загальним правилом оподатковується за ставкою 5% ПДФО. Додатково застосовується військовий збір 5%.
У цьому сценарії строк володіння другою квартирою вже не дає тієї самої нульової ставки, яка може працювати для першої операції.
Наприклад, власник має дві квартири, кожною володіє десять років. У лютому він продає першу. Якщо виконані всі умови пільгового режиму, ПДФО та військового збору з першого продажу може не бути.
У вересні він продає другу квартиру. Сам факт десятирічного володіння вже не робить другу операцію неоподатковуваною. Для неї виникає інший режим.
Таким чином, кількість операцій протягом одного календарного року є не технічною деталлю, а одним із ключових факторів податкової економіки угоди.
Третій продаж може коштувати вже 23%
Для третього та наступних продажів протягом календарного року певних об'єктів нерухомості застосовується значно вища ставка ПДФО. Йдеться про 18% ПДФО. Разом із військовим збором 5% номінальне навантаження може досягати 23%.
Якщо база оподаткування становить 3 млн грн, різниця вже принципова:
- за сукупної ставки 10% податки становили б 300 тис. грн;
- за 23% це 690 тис. грн.
Проте механічно застосовувати формулу «третя нерухомість завжди 23%» також неправильно.
Стаття 172 Податкового кодексу розрізняє категорії нерухомості, а для успадкованого майна передбачені окремі правила. Крім того, комерційна нерухомість та інші об'єкти, які не входять до пільгового переліку, мають власну послідовність оподаткування.
Перед третьою або наступною операцією протягом одного року доцільно визначити податковий статус кожного попереднього продажу, а не просто рахувати кількість нотаріальних договорів.
Комерційна нерухомість оподатковується інакше
Квартира, магазин та офіс для Податкового кодексу не є взаємозамінними активами. Пільга першого продажу після трьох років володіння стосується визначеного переліку нерухомості. Звичайне нежитлове приміщення до цієї моделі автоматично не потрапляє.
Наприклад, перший протягом року продаж комерційного приміщення фізичною особою може оподатковуватися за ставкою 5% ПДФО плюс 5% військового збору незалежно від того, скільки років об'єкт перебував у власності.
Для наступних операцій із нерухомістю, яка не належить до пільгової категорії, можуть застосовуватися вже інші ставки, включаючи 18% ПДФО. Через це для власника портфеля з квартир, будинків та комерційних приміщень послідовність продажів протягом року може мати значення для загального податкового навантаження.
Військовий збір у 2026 році становить 5%
Одна з головних змін останніх років стосується військового збору. Для відповідних оподатковуваних доходів фізичних осіб ставка становить 5%. У результаті податкове навантаження на операції з нерухомістю, які оподатковуються за ставкою ПДФО 5%, фактично подвоїлося порівняно зі старою моделлю військового збору.
Для продавця нерухомості це вже не другорядний платіж. Якщо оподатковується 4 млн грн доходу:
- 5% ПДФО становить 200 тис. грн;
- 5% військового збору становить ще 200 тис. грн.
Загалом йдеться про 400 тис. грн.
Для угод із високою вартістю військовий збір став одним із факторів, які потрібно враховувати при формуванні чистої суми, яку продавець хоче отримати після завершення угоди.
Податок не завжди розраховується просто від цифри, яку сторони написали у договорі
Для визначення доходу від продажу нерухомості використовується ціна, зазначена у договорі купівлі-продажу, проте вона не може бути нижчою за визначену відповідно до законодавства оціночну або ринкову вартість. Це означає, що штучне зменшення суми договору саме по собі не дозволяє автоматично зменшити податкову базу до будь-якого бажаного рівня.
Механізм оцінки виконує функцію податкової нижньої межі. Якщо квартира реально продається за 4 млн грн, а сторони намагаються зазначити значно меншу суму виключно для оптимізації платежів, це створює не лише податкові, а й цивільно-правові ризики.
Для продавця сума договору є юридично зафіксованою ціною відчуження. Для покупця це також важливо, оскільки документально підтверджена ціна придбання може мати значення для його майбутнього продажу цього активу.
Коли податок можна рахувати не з усієї ціни продажу, а з фінансового результату
Одна з найбільш важливих, але часто неправильно переказаних норм стосується документально підтверджених витрат на придбання. Не можна сформулювати універсальне правило: «якщо є старий договір купівлі, всі продавці платять податок тільки з прибутку».
Право зменшити оподатковуваний дохід на документально підтверджені витрати передбачене для конкретних операцій, визначених Податковим кодексом, зокрема для частини продажів, які оподатковуються за підвищеною ставкою. Наприклад, якщо відповідна операція підпадає під цей механізм, а об'єкт був придбаний за 2,5 млн грн і проданий за 3,2 млн грн, за наявності належних документів база може визначатися з урахуванням підтверджених витрат на придбання, а не механічно з усіх 3,2 млн грн.
Економічно це наближає оподаткування до фінансового результату інвестиції. Проте скористатися такою моделлю можна лише у випадках, передбачених законом, і за наявності належних документів.
Старий договір купівлі-продажу може мати значну податкову цінність
Для інвестора документи про придбання нерухомості фактично є частиною фінансової історії активу. Потрібно зберігати договори, платіжні документи та інші підтвердження витрат, які відповідно до законодавства можуть бути враховані при майбутньому відчуженні.
Це особливо актуально для людей, які системно інвестують у нерухомість і можуть здійснювати кілька продажів протягом року. Втрата документації потенційно означає втрату можливості підтвердити частину витрат. При великих сумах різниця може бути суттєвою.
Для професійного інвестора архів документів на нерухомість є такою самою складовою управління активом, як технічна документація, договори оренди або історія ремонту.
Якщо використані витрати на придбання, декларація вже набуває особливого значення
Податковий кодекс окремо регулює ситуацію, коли продавець користується правом зменшити дохід на документально підтверджені витрати. У такому випадку виникає обов'язок декларувати відповідні доходи від операцій із відчуження майна за звітний рік та подавати документи, які підтверджують заявлені витрати.
Це ще раз показує, чому не можна змішувати дві різні моделі:
- звичайний продаж із податком, сплаченим при нотаріальному посвідченні;
- розрахунок фінансового результату із використанням документально підтверджених витрат.
У другому випадку податкове адміністрування складніше.
Чи всі продавці квартир повинні подавати декларацію до 1 травня
Ні. Твердження, що будь-яка людина після продажу квартири повинна наступного року обов'язково подавати декларацію про майновий стан і доходи, є занадто широким. Якщо дохід від операції відповідно до Податкового кодексу не оподатковується, оподатковується за нульовою ставкою або необхідний податок було сплачено під час нотаріального посвідчення договору, обов'язок щодо подання декларації за цією операцією може вважатися виконаним.
Якщо інших підстав для обов'язкового декларування немає, окрема декларація лише через такий продаж не подається.
Інша ситуація виникає, якщо продавець користується механізмом документально підтверджених витрат або має інші доходи, які підлягають декларуванню. Тому питання декларації потрібно вирішувати не за фактом «я продав квартиру», а за способом оподаткування конкретної операції.
Податки продавця та витрати покупця потрібно розділяти
Під час обговорення «податків при продажу квартири» часто в одну суму складають платежі двох різних сторін.
Це створює хибне уявлення про вартість угоди.
ПДФО та військовий збір, якщо вони виникають у конкретній операції, пов'язані насамперед із доходом продавця. Покупець має власний платіж, збір на обов'язкове державне пенсійне страхування з операції придбання нерухомого майна. За загальним правилом він становить 1% вартості нерухомості, зазначеної у договорі купівлі-продажу. Проте і тут є важливий виняток.
Покупець першого житла може не сплачувати 1% пенсійного збору
Правило про обов'язковий 1% пенсійного збору не є абсолютним для кожного покупця. Законодавство передбачає звільнення, зокрема, для громадян, які придбавають житло вперше, за умови належного підтвердження цього статусу. Також окремі винятки передбачені для громадян, які перебувають у черзі на одержання житла.
Для першого покупця це може дати помітну економію. Наприклад, при вартості квартири 4 млн грн 1% становить 40 тис. грн. Через це ще до нотаріальної угоди покупцю доцільно перевірити, чи має він право на звільнення та які документи потрібно підготувати.
Державне мито та послуги нотаріуса не потрібно змішувати
Ще одна поширена неточність полягає у твердженні, що при кожному продажу сторони обов'язково сплачують ще 1% державного мита і зазвичай ділять його навпіл.
Юридична конструкція складніша. Для нотаріальних дій державного нотаріуса законодавство передбачає державне мито, зокрема відповідну ставку при посвідченні договорів відчуження нерухомості.
Приватний нотаріус працює за іншою моделлю: плата за вчинення нотаріальної дії визначається за домовленістю. На практиці сторони дійсно часто домовляються між собою про розподіл нотаріальних та супутніх витрат, проте це вже економіка конкретної угоди, а не універсальне податкове правило «по 0,5% кожному».
Тому при розрахунку бюджету продажу варто окремо показувати:
- податки продавця;
- обов'язкові платежі покупця;
- нотаріальні витрати;
- оцінку та інші супутні послуги.
Так картина угоди стає значно точнішою.
Приклад 1. Перша квартира, у власності десять років
Власник продає у 2026 році свою єдину квартиру за 4 млн грн. Це його перший продаж відповідної нерухомості протягом року. Квартира перебуває у власності десять років.
За умови дотримання інших вимог режиму:
- ПДФО: 0 грн;
- військовий збір: 0 грн.
Податкове навантаження продавця за цими двома податками фактично відсутнє. Ціна квартири у 4 млн грн сама по собі не створює податку.
Приклад 2. Квартиру купили два роки тому
Власник придбав квартиру у 2024 році та продає її у 2026 році за 4 млн грн. Це перша операція протягом року, проте трирічний строк володіння не виконано.
Без застосування інших спеціальних правил базове номінальне навантаження становитиме:
- 5% ПДФО, 200 тис. грн;
- 5% військового збору, 200 тис. грн.
Разом 400 тис. грн.
Для продавця це означає, що чиста сума після оподаткування суттєво відрізняється від ціни, зазначеної в оголошенні.
Приклад 3. Друга квартира за рік
Людина має дві квартири понад п'ять років. Першу продає у березні, другу у жовтні. Перша операція за відповідних умов може бути звільнена від ПДФО та військового збору. Для другої квартири вже застосовується інший режим, навіть попри те, що вона також перебувала у власності більше трьох років.
За базовим сценарієм:
- 5% ПДФО;
- 5% військового збору.
Сукупно 10%. Так тривалість володіння перестає бути єдиним визначальним показником.
Приклад 4. Третя квартира протягом року
Інвестор системно купує та продає нерухомість і проводить третє відчуження квартири протягом 2026 року. Для відповідної операції ставка ПДФО може становити 18%, військовий збір ще 5%. Номінально це 23%.
У цьому випадку особливо важливими стають документи про вартість придбання об'єкта, оскільки для передбачених законодавством операцій дохід може бути зменшений на документально підтверджені витрати.
Для професійного інвестора податкова модель третьої операції принципово відрізняється від економіки першого продажу звичайним власником житла.
Чи є сенс чекати три роки перед продажем
Іноді так, проте рішення потрібно приймати через повну економіку активу. Уявімо, що квартира вже перебуває у власності 2 роки і 10 місяців, а продаж зараз створює 10% податкове навантаження.
З формальної точки зору очікування може бути вигідним. Проте потрібно врахувати ціну грошей у часі, можливу зміну ринкової вартості квартири, витрати на утримання, орендний дохід, потребу власника в капіталі та ринковий ризик. Якщо затримка угоди на кілька місяців дозволяє законно перейти до іншого податкового режиму, податковий ефект може бути значним. Якщо для цього потрібно тримати неліквідний актив ще два роки, а його ціна падає, економія податку може не компенсувати втрату вартості. Податок є лише одним компонентом рішення про вихід з інвестиції.
Продаж 31 грудня і 1 січня можуть бути двома різними податковими сценаріями
Кількість операцій рахується в межах календарного року. Через це дата угоди наприкінці грудня іноді набуває великого значення. Якщо власник уже здійснив один або два продажі протягом року, перенесення наступної операції на новий календарний рік може змінити її місце в податковій послідовності.
Це не означає, що дату потрібно штучно змінювати за будь-яких обставин. Проте для власника декількох активів планування exit timing є нормальною частиною управління портфелем. Календар операцій може впливати на чистий фінансовий результат так само, як ціна продажу або витрати на ремонт.
Нерухомість за $100 тис. може дати продавцю зовсім різну чисту суму
Припустимо, квартира продається за умовний еквівалент 4 млн грн. Для першого пільгового продажу після необхідного строку володіння ПДФО та військовий збір можуть становити 0 грн. Для першого продажу квартири, яка перебувала у власності менше трьох років, номінальне навантаження може становити 400 тис. грн. Для операції, яка потрапляє під 18% ПДФО плюс 5% військового збору, номінальна сума до врахування можливих підтверджених витрат могла б досягати 920 тис. грн.
Одна й та сама ринкова вартість активу не означає однакової економіки угоди. Для продавця важливий не gross sale price, а net proceeds, сума капіталу, яка фактично залишиться після завершення операції та всіх обов'язкових платежів.
Аналітика ON.UA
Податкова система створює суттєву різницю між власником, який раз на десять років продає сімейну квартиру, та інвестором, який системно обертає нерухомість.
Це економічно логічна конструкція. Для звичайного власника житло переважно є довгостроковим активом або місцем проживання. Для активного інвестора серійні продажі вже наближаються до системної діяльності з обороту капіталу.
Через це кількість операцій стає одним із критеріїв податкового навантаження. Після підвищення військового збору до 5% значення попереднього податкового моделювання різко зросло. Раніше помилка у визначенні режиму могла коштувати декілька відсотків від угоди. У 2026 році різниця між окремими сценаріями може наближатися до чверті оподатковуваної суми.
Для ринку це матиме кілька наслідків. Власники квартир, яким залишилося небагато часу до виконання трирічного критерію, частіше оцінюватимуть доцільність відкладеного продажу.
Інвестори з кількома об'єктами приділятимуть більше уваги календарю угод. Документально підтверджена історія придбання нерухомості ставатиме важливішою складовою asset management.
Рієлтору також недостатньо знати лише бажану ціну продавця. Якщо податкова модель угоди означає суттєві відрахування, це впливає на реальний walk-away price власника та переговорну позицію.
Головний практичний висновок полягає у тому, що податки потрібно рахувати до визначення фінальної стратегії продажу, а не в день візиту до нотаріуса. Угода за 4 млн грн може принести продавцю майже всі 4 млн грн або залишити після податкових платежів суттєво менший капітал.
Різницю визначає не ринок. Її визначає юридична та податкова історія конкретного активу.
FAQ
Який податок сплачується при продажу квартири у 2026 році?
Ставка залежить від кількості продажів протягом року, строку володіння, способу отримання квартири та інших характеристик операції. Можливі сценарії від 0% ПДФО та військового збору до 18% ПДФО плюс 5% військового збору.
Коли квартиру можна продати без податку?
За загальним правилом перший протягом календарного року продаж квартири може не оподатковуватися ПДФО та військовим збором, якщо майно перебувало у власності понад три роки та виконані інші встановлені законом умови.
Чи потрібно володіти успадкованою квартирою три роки?
Ні. Для нерухомості, отриманої у спадщину, вимога щодо перебування у власності понад три роки для відповідного режиму не застосовується.
Які податки при продажу квартири, якою володіли менше трьох років?
За базовим сценарієм першого такого продажу застосовується 5% ПДФО та 5% військового збору.
Скільки податків сплачується при другому продажу квартири за рік?
Для другого продажу нерухомості з відповідної категорії за загальним правилом застосовується 5% ПДФО та 5% військового збору.
Чи завжди третій продаж нерухомості оподатковується за ставкою 23%?
Ні. Для певних третіх та наступних операцій застосовується 18% ПДФО плюс 5% військового збору, проте режим залежить від категорії нерухомості, способу її набуття та послідовності операцій. Успадковане майно має окремі правила.
Чи можна відняти ціну придбання квартири від ціни продажу?
Для певних операцій Податковий кодекс дозволяє зменшити дохід на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості в Україні. Це не універсальна пільга для кожного продажу, тому її застосування потрібно перевіряти щодо конкретної операції.
Від якої суми розраховується податок?
Дохід визначається виходячи з ціни договору, проте не нижче вартості, визначеної відповідно до встановленої законодавством процедури оцінки.
Чи потрібно після продажу квартири обов'язково подавати декларацію?
Не завжди. Якщо дохід не оподатковувався або необхідні податки були сплачені при нотаріальному посвідченні і немає інших підстав для декларування, окрема декларація лише через такий продаж може не подаватися. При використанні документально підтверджених витрат діють окремі правила декларування.
Скільки сплачує покупець квартири?
За загальним правилом покупець сплачує 1% збору на обов'язкове державне пенсійне страхування від вартості нерухомості, зазначеної в договорі.
Чи сплачується 1% пенсійного збору при першій купівлі квартири?
Громадяни, які придбавають житло вперше та належним чином підтверджують це, можуть бути звільнені від сплати такого збору.
Хто платить за нотаріуса при продажу квартири?
Розподіл витрат між продавцем і покупцем може визначатися домовленістю сторін. Для приватного нотаріуса вартість нотаріальної дії не потрібно автоматично прирівнювати до універсального державного мита в 1%.
Чи вигідніше перенести продаж квартири на наступний рік?
Іноді це може змінити податковий сценарій, оскільки кількість операцій рахується в межах календарного року. Рішення потрібно приймати з урахуванням ринкової ціни, строку володіння, необхідності швидкого продажу та інших фінансових факторів.
Чи варто чекати три роки володіння перед продажем?
Якщо до завершення трирічного строку залишилося небагато часу, потенційна податкова економія може бути значною. Проте потрібно порівнювати її з ризиком зміни ціни квартири, витратами на утримання та вартістю капіталу в часі.