Тіньовий ринок оренди гальмує програму субсидій для ВПО: чому державна підтримка працює не так, як планувалося

Програма субсидій на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб, яка працює з початку 2025 року, мала стати одним із ключових інструментів підтримки сімей, що втратили власне житло через війну. Однак більш ніж за рік її реалізації стало очевидно, що основною перешкодою є не відсутність фінансування, а значний рівень тінізації ринку оренди. Через небажання власників офіційно оформлювати договори тисячі переселенців фактично не можуть скористатися державною допомогою.

Про проблему заявив народний депутат Павло Фролов, зазначивши, що програма не досягла очікуваного охоплення саме через особливості функціонування українського ринку оренди.

Чому програма працює слабко

Механізм державної підтримки досить простий. Субсидію можуть отримати внутрішньо переміщені особи, якщо витрати на оренду житла перевищують 20% сукупного доходу сім'ї.

Однак обов'язковою умовою є офіційний договір оренди. Саме ця вимога стала головним бар'єром для більшості потенційних учасників програми.

За оцінками експертів, значна частина українського ринку оренди й надалі працює поза офіційним правовим полем. Власники нерухомості часто відмовляються укладати письмові договори або декларувати отримані доходи, побоюючись додаткового податкового навантаження та адміністративних процедур.

У результаті переселенці, навіть відповідаючи всім критеріям програми, не можуть оформити субсидію без офіційно підтвердженої оренди.

Податки залишаються головним стримувальним фактором

Однією з причин небажання легалізувати орендні відносини є система оподаткування.

Після офіційної здачі житла в оренду власник може втратити окремі податкові пільги. Зокрема, виникає обов'язок сплачувати податок на нерухоме майно за всю площу об'єкта, якщо він використовується для отримання доходу. Розмір такого податку встановлюється рішенням місцевої громади та може становити до 1,5% мінімальної заробітної плати за кожен квадратний метр понад визначені законодавством ставки.

Саме сукупність податкових платежів часто змушує власників залишатися в тіньовому секторі.

Що зміниться у 2027 році

З 1 січня 2027 року набуде чинності закон №15111-д, який передбачає суттєве зниження ставки податку на доходи фізичних осіб для орендодавців.

Замість нинішніх 18% ПДФО власники житла сплачуватимуть 5%, а разом із військовим збором загальне податкове навантаження становитиме 10%.

На думку законодавців, це має стимулювати легалізацію ринку оренди та зробити офіційне оформлення договорів економічно привабливішим.

Чому цього може бути недостатньо

Попри майбутнє зниження податкової ставки, частина експертів сумнівається, що цього буде достатньо для кардинальної зміни ситуації.

За словами Павла Фролова, у межах чинного експериментального проєкту держава вже компенсує орендодавцям значну частину податкового навантаження за умови офіційного оформлення договорів із внутрішньо переміщеними особами. Однак навіть це поки не призвело до масової легалізації орендних відносин.

Саме тому пропонується альтернативний підхід.

Повне звільнення від ПДФО

Як альтернативу запропоновано законопроєкт №15031-2.

Документ передбачає повне звільнення від сплати ПДФО власників житла, які офіційно здають його в оренду внутрішньо переміщеним особам або військовослужбовцям.

Автори законодавчої ініціативи вважають, що саме повне звільнення від податку може стати реальним стимулом для виведення значної частини ринку оренди з тіні та розширити доступ переселенців до державної підтримки.

Що це означає для ринку нерухомості

Ситуація із субсидіями для ВПО вкотре демонструє одну з головних структурних проблем українського ринку оренди житла. Державні програми можуть бути достатньо фінансово забезпеченими та юридично продуманими, однак їх ефективність безпосередньо залежить від рівня легалізації самого ринку.

Поки значна частина договорів укладається усно, без офіційної реєстрації та декларування доходів, держава не може повноцінно реалізувати механізми підтримки ані для орендарів, ані для власників житла.

Саме тому подальший розвиток ринку, ймовірно, буде пов'язаний не лише зі зміною ставок оподаткування, а й зі створенням простіших, зрозуміліших та економічно вигідних умов для офіційної здачі нерухомості в оренду. Лише за таких умов програми підтримки переселенців зможуть працювати в повному обсязі, а ринок оренди поступово стане більш прозорим і прогнозованим.