Міжнародний Реєстр збитків, завданих агресією Росії проти України, розширився ще на шість категорій заяв, які безпосередньо стосуються нерухомості. Відтепер через портал «Дія» заявляти про пошкоджені або знищені об'єкти можуть не лише фізичні особи, а й юридичні особи, державні органи, органи місцевого самоврядування, державні та комунальні установи. Офіційний запуск цих категорій Реєстр оголосив 20 серпня 2026 року.
Це важливе розширення самої архітектури компенсаційного механізму. Якщо раніше публічний фокус був переважно на втратах громадян, то тепер міжнародна доказова база системно охоплює житлові приміщення, місця загального користування, громадські будівлі та нежитлову нерухомість, що належить бізнесу. Для ринку нерухомості це означає, що воєнні втрати корпоративних і публічних власників поступово переводяться з рівня внутрішнього обліку та страхових оцінок у формалізовані міжнародні вимоги.
Які саме шість категорій відкрили
Для держави та публічного сектору доступні категорії B1.3, B1.4 та B1.5. Вони охоплюють відповідно пошкодження або знищення житлових приміщень, місць загального користування в житловій нерухомості, а також громадських будівель і споруд. Подавати такі заяви можуть центральні, регіональні та місцеві органи влади, а також юридичні особи, які перебувають у державній або комунальній власності чи під відповідним контролем.
Для юридичних осіб відкрито категорії C1.3, C1.4 та C1.5. Перші дві стосуються житлових приміщень і місць загального користування, а третя, нежитлової нерухомості, якщо заявлені втрати не є частиною ширшої вимоги щодо збитків бізнесу. Категорії C доступні юридичним особам незалежно від організаційно-правової форми, зокрема ОСББ, житлово-будівельним кооперативам, громадським, благодійним і релігійним організаціям.
Саме це робить новий етап особливо важливим для житлового фонду. Наприклад, ОСББ тепер може працювати із пошкодженнями місць загального користування не лише як із внутрішньою проблемою будинку, а як з окремою міжнародною вимогою щодо завданої шкоди.
Реєстр збитків не є програмою миттєвої виплати компенсації
Це принципове уточнення. Подання заяви до міжнародного Реєстру збитків не означає автоматичного отримання коштів після її схвалення. Реєстр створений насамперед для документування та реєстрації вимог, які відповідають установленим критеріям. Надалі вони мають бути передані на розгляд майбутньої Міжнародної компенсаційної комісії, яка вже визначатиме право на компенсацію та її розмір.
Отже, Реєстр потрібно сприймати як інфраструктуру доказів і майбутніх репарацій, а не як аналог «єВідновлення». Для власника нерухомості це означає, що головною цінністю подання заяви зараз є юридична фіксація збитку, його зв'язку з російською агресією та обсягу заявленої вимоги.
У довгостроковій перспективі саме якість цієї доказової бази може визначати можливість отримання компенсації.
Для бізнесу відкрили не всі види майнових втрат в одній категорії
Особливо важливо правильно читати категорію C1.5. Вона стосується пошкодження або знищення нежитлової нерухомості, але не охоплює автоматично всі економічні наслідки для підприємства. Наприклад, якщо компанія втратила склад, офіс або торговельне приміщення, вартість самого об'єкта та витрати на відновлення можуть бути предметом відповідної заяви. Водночас недоотриманий прибуток, зупинка операцій, втрата клієнтів або інші business interruption losses мають іншу природу і не повинні механічно включатися до вимоги за нерухомість.
Це важливе розмежування, оскільки фізичний asset loss і consequential business loss є різними економічними категоріями. Реєстр поступово відкриває окремі механізми для різних типів збитків, зокрема раніше вже були запущені категорії щодо втрати приватного підприємництва та інших бізнес-втрат.
Яку нерухомість можна заявляти
Йдеться про нерухомість, розташовану на території України в межах її міжнародно визнаних кордонів, якщо шкода була завдана 24 лютого 2022 року або пізніше внаслідок міжнародно-протиправних дій Російської Федерації. Саме цей часовий та територіальний критерій є базовим для роботи Реєстру.
Заявнику потрібно підтвердити відповідне право на майно. Для приватної юридичної особи це, як правило, право власності або інше право, передбачене правилами конкретної категорії. Для державних і комунальних заявників можуть враховуватися права управління, користування або інші юридичні підстави, які дозволяють заявляти збиток від імені публічного власника. Саме тому перед поданням заяви критично важливо перевірити, наскільки коректно майно відображене в державних реєстрах і чи збігаються фактичні корпоративні права з документами на нерухомість.
Як подається заява через «Дію»
Заява подається через вебпортал «Дія». Від імені юридичної особи або органу її може подати керівник, який зазначений у Єдиному державному реєстрі, використовуючи власний кваліфікований електронний підпис. Керівник також може призначити іншого представника через механізм цифрових повноважень у «Дії».
У самій заяві потрібно описати об'єкт, право на нього, обставини пошкодження або знищення, характер шкоди та орієнтовну суму вимоги. До заяви можна додавати документи, фотографії, технічні матеріали та інші докази, а частина інформації підтягується автоматично з електронних джерел.
Для складного корпоративного об'єкта це означає, що подавати заяву «по пам'яті» не варто. Доцільно заздалегідь підготувати property file: правовстановлюючі документи, технічну документацію, інвентаризаційні відомості, матеріали про пошкодження, первинну оцінку збитку та документи щодо ремонту або відбудови.
Оцінка збитку стає окремою професійною задачею
Для житлової квартири фізичної особи оцінка часто відносно проста. Для великого комерційного чи громадського об'єкта вона може бути значно складнішою.
Потрібно розділити ринкову вартість знищеного активу, replacement cost, вартість часткового ремонту, відновлення інженерних систем, конструктивних елементів та інфраструктури. Якщо це офісний центр, склад, готель або торговельна нерухомість, структура витрат може включати дуже різні види робіт і обладнання.
При цьому завищена «оціночна» цифра не робить вимогу сильнішою. Навпаки, у майбутній компенсаційній процедурі особливе значення матиме доказовість розрахунку, його методологія та зв'язок із реальною шкодою.
Тому для значних активів оцінка збитків поступово стає окремою дисципліною на стику valuation, engineering due diligence та міжнародного claims management.
Місця загального користування вперше отримують окреме системне значення
Категорії B1.4 та C1.4 особливо цікаві для багатоквартирного житла. Пошкодження фасаду, даху, ліфтових шахт, сходових клітин, спільних інженерних мереж або інших common areas не завжди можна коректно розкласти між власниками окремих квартир.
Тепер такі збитки можуть оформлюватися як окрема категорія вимоги.
Для ОСББ це принципово важливо, оскільки значна частина реальної вартості будинку знаходиться саме поза межами приватних квартир. Знищений дах або котельня можуть зробити непридатними для використання десятки квартир, хоча формально кожна окрема квартира має відносно невеликий власний фізичний збиток.
Таким чином, міжнародна система починає краще відображати саму структуру багатоквартирної нерухомості.
Для девелоперів і корпоративних власників важливо зберігати цифрову історію активу
Нові категорії демонструють ще одну тенденцію: якість property data поступово стає частиною фінансової безпеки власника.
Якщо компанія володіє десятками будівель, але документи, технічні паспорти, площі, права та оцінки розпорошені між паперовими архівами, окремими бухгалтерськими файлами та локальними системами, підготовка доказової вимоги після пошкодження може стати тривалим і дорогим процесом.
Натомість добре структурований digital asset register дозволяє значно швидше довести, що саме належало компанії, у якому стані перебував актив до атаки, які характеристики мав і яку економічну вартість представляв.
Для property management це вже не просто питання зручності обліку. В умовах війни це частина resilience architecture самого власника нерухомості.
Подання заяви не потрібно відкладати до завершення ремонту
Якщо об'єкт можна відновити, власник може бути змушений розпочинати ремонт задовго до завершення міжнародного компенсаційного процесу. Це нормальна господарська логіка, особливо для бізнесу, який прагне відновити операції.
Проте саме в такій ситуації критично важливо провести повну фіксацію до початку робіт. Потрібні фотографії, відео, технічні висновки, акти обстеження, дефектні відомості, первинні кошториси та документи про фактичні витрати.
Через кілька років відновлений фасад або нова покрівля вже не покажуть, яким був обсяг первинного руйнування. Тому доказовий пакет має створюватися у момент пошкодження, а не тоді, коли відкриється механізм фактичних виплат.
Аналітика ON.UA
Розширення міжнародного Реєстру збитків на нерухомість бізнесу та держави є важливішою подією, ніж просто поява ще шести електронних форм у «Дії». Фактично формується новий рівень юридичного обліку української нерухомості, де фізична втрата активу переводиться у стандартизовану міжнародну вимогу.
Для ринку це створює кілька довгострокових наслідків. По-перше, valuation воєнних збитків стає окремою професійною практикою. По-друге, зростає цінність якісних цифрових даних про актив. По-третє, корпоративний власник уже не може обмежуватися простим бухгалтерським обліком будівлі, якщо хоче мати сильну доказову позицію у майбутній компенсаційній процедурі.
Особливо важливим є розділення самої нерухомості та бізнес-збитків. Знищений склад має replacement cost як фізичний актив, але паралельно може спричинити втрату товару, зупинку логістики та недоотриманий прибуток. Це різні компоненти вимоги, які потребують окремого доказування.
Для професійного ринку нерухомості поступово формується новий напрям due diligence: не лише перевірити право власності перед купівлею, а мати достатній цифровий слід активу, щоб у разі пошкодження можна було відновити всю його юридичну, технічну та економічну історію.
І саме тому міжнародний Реєстр збитків може мати значення навіть для тих власників, чиє майно сьогодні не пошкоджене. Він уже показує, якою має бути документація нерухомого активу в країні з високим фізичним ризиком.
FAQ
Які нові категорії заяв відкрили у міжнародному Реєстрі збитків?
Шість категорій щодо нерухомості: B1.3, B1.4, B1.5 для держави та C1.3, C1.4, C1.5 для юридичних осіб. Вони охоплюють житлові приміщення, місця загального користування, громадські будівлі та нежитлову нерухомість.
Чи можуть ОСББ подавати такі заяви?
Так. Реєстр прямо відносить ОСББ та житлово-будівельні кооперативи до юридичних осіб, які можуть користуватися відповідними категоріями C.
Чи означає реєстрація заяви, що компенсацію одразу виплатять?
Ні. Реєстр фіксує та реєструє вимоги. Надалі вони мають розглядатися майбутньою Міжнародною компенсаційною комісією, яка визначатиме розмір компенсації.
Чи можна включити до заяви недоотриманий прибуток бізнесу?
До категорії C1.5 подається вимога щодо самої нежитлової нерухомості. Інші бізнес-втрати мають іншу природу і можуть належати до інших категорій Реєстру.
Хто може подати заяву від імені юридичної особи?
Керівник, зазначений у ЄДР, або уповноважений ним представник через цифрові повноваження у «Дії».
Які докази варто підготувати?
Правовстановлюючі та технічні документи на нерухомість, фото і відео пошкоджень, акти обстеження, дефектні відомості, оцінку збитків, кошториси та документи про витрати на ремонт чи відбудову.
За який період можна заявляти збитки?
Реєстр приймає вимоги щодо шкоди, завданої 24 лютого 2022 року або пізніше на території України в межах її міжнародно визнаних кордонів.