Українська модель страхування воєнних ризиків у 2026 році поступово переходить від експериментального механізму до повноцінного елемента економічної політики, однак її нинішні параметри залишаються занадто малими для значної частини середнього та великого бізнесу. Чинний державний механізм передбачає компенсацію прямого збитку за пошкоджене або знищене майно в межах 30 млн грн на одного учасника програми, тоді як вартість сучасного складу, виробничого корпусу, торговельного об’єкта або комплекту технологічного обладнання легко перевищує цю суму у декілька разів. (eca.gov.ua)
У серпні держава та бізнес почали обговорювати суттєве розширення системи. Серед пропозицій, підвищення граничного покриття до 50–100 млн грн, збільшення максимальної компенсації страхової премії, включення орендованого майна, сільськогосподарської техніки, важкого транспорту та товарних запасів, а також розширення доступу середніх і великих підприємств до пільгового кредитування. Йдеться поки що саме про пропозиції та підготовку змін, а не про вже затверджений новий ліміт: станом на 12 серпня максимальна компенсація за пошкодження або знищення майна залишається на рівні 30 млн грн.
Для ринку нерухомості це значно важливіша історія, ніж може здатися. Страхування воєнних ризиків безпосередньо впливає на те, чи готовий бізнес будувати новий склад, купувати виробничий об’єкт, модернізувати торговельний центр або кредитувати реконструкцію підприємства у регіоні, де зберігається ризик ракетного чи дронового удару.
Ліміт у 30 млн грн не відповідає економіці великої нерухомості
Для невеликого офісу, магазину або локального виробничого приміщення 30 млн грн можуть бути суттєвим покриттям. Для професійної складської, промислової або торговельної нерухомості ця сума часто покриває лише частину активу.
Ринкова практика показує, що бізнес нерідко намагається страхувати майно на 50–100 млн грн і більше, тому чинний державний ліміт не покриває навіть половини потенційного збитку для багатьох великих об’єктів.
Якщо компанія має логістичний комплекс вартістю 150 млн грн, компенсація у 30 млн грн не вирішує питання відновлення бізнесу після повної втрати об’єкта. Вона зменшує збиток, але не створює повноцінного механізму захисту капіталу.
Саме через це пропозиція підняти ліміт до 100 млн грн має значення не стільки як збільшення державної допомоги, скільки як спроба наблизити страховий механізм до реальної вартості корпоративних активів.
Для девелопера страхування змінює саму інвестиційну модель
Будівництво комерційної нерухомості завжди починається з оцінки майбутнього грошового потоку та ризику втрати капіталу.
У мирній економіці основними ризиками є вакантність, падіння орендних ставок, затримка будівництва, зміна вартості фінансування або слабкий попит. В українських умовах до них додається ризик фізичного знищення активу, який у багатьох регіонах неможливо диверсифікувати лише правильною локацією чи договором з орендарем.
Якщо інвестор вкладає 10 млн доларів у складський комплекс, він повинен розуміти не лише його майбутню дохідність, а й сценарій повної або часткової втрати об’єкта. Без механізму страхування цей ризик фактично повністю залишається на власнику. Наявність зрозумілого страхового покриття дозволяє перевести частину воєнного ризику із категорії неконтрольованої загрози у фінансово вимірювану величину. Це принципово змінює інвестиційну математику.
Воєнне страхування впливає на ставку капіталізації
Комерційна нерухомість оцінюється через співвідношення майбутнього доходу та ризику.
Чим вищий ризик, тим вищу дохідність вимагатиме інвестор і тим нижчою буде ціна активу відносно його орендного потоку. Якщо частина воєнного ризику стає страховою, необхідна премія за ризик може поступово зменшуватися.
Умовно, два однакові склади з однаковим орендарем і NOI можуть мати різну ринкову вартість, якщо один актив має якісне воєнне покриття, а другий повністю залежить від фінансової спроможності власника відбудувати його після удару. На зрілому ринку страхування поступово капіталізується у вартість об’єкта. Для України цей ефект поки обмежений, але у міру розвитку продуктів він може стати одним із факторів формування ставок капіталізації.
Страхування особливо важливе для складського ринку
Складська нерухомість стала одним із найпоказовіших прикладів того, наскільки воєнний ризик може впливати на цілий сегмент.
З початку повномасштабного вторгнення Україна втратила значні обсяги логістичних площ, причому найбільші руйнування припали на Київський регіон та великі транспортні вузли. Одночасно складський ринок демонструє надзвичайно низьку вакантність, а бізнес потребує нових розподільчих центрів, холодних складів та логістичних комплексів.
Виникає парадокс: попит на нове будівництво є, економіка оренди виглядає привабливо, але сам актив залишається однією з потенційних цілей для ударів. У такій ситуації страхування стає не додатковою послугою, а одним із ключових факторів можливості реалізувати новий проєкт.
Якщо ліміт покриття збільшиться до 100 млн грн, це вже може відповідати вартості значної частини середніх складських комплексів або суттєво зменшувати незастрахований залишок великих об’єктів.
Промислова нерухомість потребує ще більших лімітів
Для виробничого підприємства будівля часто є лише частиною загальної вартості активу. Всередині можуть знаходитися дорогі технологічні лінії, верстати, системи автоматизації, енергетичне обладнання та запаси сировини.
У багатьох випадках саме обладнання коштує дорожче за саму нерухомість. Через це розширення переліку майна, яке може бути включене до воєнного страхування, є не менш важливим, ніж збільшення граничної суми.
Зараз бізнес наполягає на можливості включати до механізму товарні запаси, а серед підготовлених змін також обговорюються орендоване майно, агротехніка та важкий транспорт.
Для виробничої економіки це критично, оскільки після удару підприємство може мати відносно незначне пошкодження будівлі, але втратити основну частину оборотного капіталу через знищення готової продукції або сировини.
Товарні запаси можуть бути важливішими за стіни
Для ритейлу, дистрибуції та електронної комерції вартість товару всередині складу нерідко перевищує вартість самої нерухомості.
Це особливо добре видно після великих атак на логістичні та поліграфічні підприємства, де втрати готової продукції та запасів сировини можуть обчислюватися десятками і сотнями мільйонів гривень. Наприклад, після липневих атак 2026 року держава повідомляла про підприємство видавничої галузі, де вартість втраченої готової продукції, незавершеного виробництва та сировини перевищила 100 млн грн.
Якщо страхування покриває лише саму будівлю, бізнес після удару може отримати компенсацію за бетон і конструкції, але не мати оборотних коштів для відновлення операцій. Тому розширення страхового об’єкта на товарні запаси фактично наближає програму до реальних потреб бізнесу.
Орендоване майно вирішує ще одну системну проблему
Значна частина українського бізнесу не володіє нерухомістю, у якій працює. Ритейл орендує магазини, логістичні оператори склади, виробники цехи, сервісні компанії офіси. При цьому орендар може інвестувати мільйони гривень у ремонт, обладнання, холодильні системи, стелажі, автоматизацію або внутрішню інфраструктуру, не маючи права власності на саму будівлю.
Розширення державної програми на орендоване майно потенційно дозволить закрити цей розрив. Для ринку комерційної нерухомості це важливо ще й тому, що полегшує прийняття довгострокових орендних рішень. Компанія значно охочіше інвестуватиме у склад або виробниче приміщення, яке не належить їй, якщо зможе застрахувати власні капіталовкладення всередині об’єкта.
Страхування і кредитування безпосередньо пов’язані
Нерухомість не завжди розвивається лише за рахунок власного капіталу. Для нового будівництва, купівлі або реконструкції потрібне кредитування, а банк оцінює не лише бізнес-план позичальника, а й якість застави.
У мирній економіці комерційна нерухомість є одним із найзрозуміліших видів забезпечення. Під час війни банк отримує актив, який теоретично може бути фізично знищений за одну ніч. Це значно підвищує ризик кредитування.
Якщо застава має воєнне страхове покриття, банк отримує додатковий рівень захисту, що потенційно дозволяє знизити вимоги до власного капіталу позичальника, збільшити строк кредиту або взагалі погодитися фінансувати проєкт, який без страхування виглядав би занадто ризикованим.
Саме через це дискусія про розширення програми «5-7-9» на середній і великий бізнес повинна розглядатися разом із питанням страхування воєнних ризиків, а не окремо. Уряд та парламент зараз обговорюють таке розширення як частину ширшого пакета підтримки бізнесу.
Доступне страхування може повернути капітал у ризиковіші регіони
Сьогодні значна частина нового девелопменту концентрується у західних і центральних областях не лише через попит, а й через різницю у воєнному ризику.
Підприємство, яке має вибір між новим складом на заході країни та об’єктом ближче до Києва, Дніпра або Харкова, закладає у модель не лише транспортні витрати, а й можливість фізичної втрати інвестиції. У результаті частина економічно логічних проєктів не запускається навіть там, де існує сильний локальний попит.
Розвинена система воєнного страхування не усуне регіональну різницю повністю, але може частково зменшити її. Для держави це має окреме значення, оскільки надмірна концентрація нових виробництв лише у відносно безпечних областях створює перекоси у зайнятості, логістиці та регіональному розвитку.
Для великого бізнесу 100 млн грн все одно не буде повним рішенням
Навіть запропонований ліміт у 100 млн грн потрібно оцінювати реалістично. Для великого заводу, торговельного центру, логістичного парку або промислового комплексу ця сума може залишатися лише частковим покриттям.
Сучасний великий складський комплекс може коштувати кілька сотень мільйонів гривень, а вартість великого виробництва разом із обладнанням легко перевищує мільярд. Тому збільшення ліміту до 100 млн грн не створить повноцінного державного страхування великого корпоративного капіталу. Однак воно суттєво змінить співвідношення ризику.
Якщо сьогодні об’єкт вартістю 150 млн грн має потенційно незахищеними 120 млн грн, то при ліміті 100 млн незастрахований залишок скорочується до 50 млн. Для інвестора і банку це вже зовсім інша модель.
Наступним етапом має стати перестрахування
Довгостроково держава навряд чи зможе сама приймати на себе весь воєнний ризик української економіки. Більш стійка система потребуватиме участі приватних страховиків, міжнародних перестраховиків, експортно-кредитних агентств, міжнародних фінансових організацій та державних гарантій.
Функція держави у такій моделі полягає не у тому, щоб назавжди замінити страховий ринок, а у тому, щоб покривати ту частину катастрофічного ризику, яку приватний капітал сьогодні не готовий брати самостійно. У міру накопичення статистики збитків та появи зрозумілішої тарифної моделі частина ризику може поступово переходити до комерційного страхового сектору.
Тоді державна програма стане не кінцевим страховиком, а каталізатором приватного ринку.
Страхова премія залишається окремою проблемою
Воєнне страхування є дорогим продуктом.
Ринкові тарифи можуть складати приблизно 5–9% страхової суми залежно від об’єкта, локації, ризикового профілю та умов договору, тоді як державний механізм компенсації страхової премії покликаний зробити таке покриття доступнішим для бізнесу.
У 2026 році також обговорюється збільшення максимальної державної компенсації страхової премії до 5 млн грн. Наразі після попередніх змін гранична компенсація була підвищена з 1 до 3 млн грн, тому нове підвищення також поки залишається предметом підготовки змін.
Для великих активів це не дрібниця. Страхування майна на 100 млн грн навіть за тарифом 5% означає річну премію у 5 млн грн, що суттєво впливає на операційну економіку об’єкта. Якщо частину цієї вартості компенсує держава, страховий продукт стає значно реальнішим для використання.
Страхування поступово стане стандартним елементом due diligence
Сьогодні при купівлі комерційної нерухомості інвестор перевіряє право власності, землю, договори оренди, технічний стан, фінансову модель та юридичні ризики.
У майбутньому воєнне страхування може стати таким самим стандартним пунктом перевірки. Інвестор буде запитувати не лише про NOI та вакантність, а й про доступний страховий ліміт, перелік покритих ризиків, франшизу, виключення, історію страхових випадків та можливість продовження покриття після переходу права власності.
Для фінансового ринку це означатиме появу ще одного параметра якості активу. Два однакові склади можуть мати різну ліквідність лише тому, що один із них можна повноцінно застрахувати, а другий знаходиться у зоні, де страхове покриття недоступне або економічно невигідне.
Ринок починає оцінювати не лише дохідність, а й відновлюваність активу
До війни інвестор переважно питав, скільки об’єкт заробляє. Тепер з’явилося ще одне питання: що станеться з бізнесом, якщо цей актив буде втрачено?
Саме поняття recoverability, тобто здатності відновити актив або операційну діяльність після катастрофічної події, поступово стає частиною інвестиційної якості нерухомості.
До нього входять страхування, резервне фінансування, дублювання логістичних потужностей, якість документації, можливість швидко отримати компенсацію та наявність альтернативних майданчиків. Для українського комерційного ринку це нова, але вже фундаментальна характеристика.
Аналітика ON.UA
Обговорюване збільшення державного покриття воєнних ризиків із нинішніх 30 млн грн до 50–100 млн грн потрібно сприймати не просто як додаткову фінансову допомогу бізнесу. Якщо зміни будуть ухвалені, вони можуть суттєво вплинути на всю модель інвестування у складську, промислову, торговельну та іншу комерційну нерухомість.
Станом на 12 серпня 2026 року чинний максимальний ліміт прямої компенсації залишається на рівні 30 млн грн, тоді як підвищення до 50 або 100 млн грн є пропозицією бізнесу, яку держава зараз опрацьовує. Одночасно готуються зміни щодо орендованого майна, техніки, транспорту, товарних запасів та компенсації страхової премії.
Для малого підприємства різниця між 30 і 100 млн грн може означати повне покриття активу. Для середнього бізнесу, можливість відновити критичну частину виробництва. Для великої компанії, суттєве зменшення незастрахованого ризику. Для банку, більш якісну заставу. Для девелопера, вищу ймовірність отримати фінансування на новий проєкт.
У довгостроковій перспективі найбільше значення матиме навіть не конкретна цифра ліміту. Важливіше, чи зможе Україна створити систему, в якій воєнний ризик перестане бути повністю неконтрольованою загрозою для власника активу і стане ризиком, який можна оцінити, застрахувати, включити у фінансову модель та розподілити між бізнесом, страховиком, банком і державою.
Саме після цього страхування воєнних ризиків перестане бути антикризовою програмою і стане повноцінною частиною інвестиційної інфраструктури української нерухомості.