Український ринок складської нерухомості за кілька тижнів літа 2026 року отримав удар, який уже змінює не лише обсяг доступної пропозиції, а саму логіку розвитку сектору. За оцінкою комерційного директора Dragon Capital Property Management Дмитра Калінічева, було виведено з ладу близько 400 тис. м² логістичної нерухомості класу А у Києві та області, а з урахуванням інших регіонів близько 500 тис. м². Це приблизно 30% усіх складських площ найвищого класу в Україні. Усі постраждалі об'єкти на момент атак були орендовані, тобто ринок втратив не формально порожню пропозицію, а реально працюючу інфраструктуру.
Для комерційної нерухомості це набагато серйозніше, ніж тимчасове скорочення vacancy. Великі розподільчі центри роками будувалися навколо економії масштабу: один великий склад дешевше обслуговувати, простіше автоматизувати, зручніше управляти запасами та маршрутами. Війна додає до цієї моделі новий параметр, який раніше майже не враховувався у класичній логістичній економіці, вартість одночасної втрати великої концентрації товару, обладнання та операційної спроможності.
Саме тому український ринок поступово переходить від оптимізації квадратного метра до оптимізації стійкості.
500 тисяч квадратних метрів вибули не з вакантного ринку
Цифра у 500 тис. м² сама по собі велика, але ще важливіше, які саме площі були втрачені. За словами представника Dragon Capital Property Management, найбільше постраждали склади класу А, які використовувалися великими ритейлерами та іншими корпоративними орендарями.
Це означає, що ринок втрачає не просто будівлі, а сучасну логістичну інфраструктуру з відповідною висотою, підлогою, температурними режимами, доками, енергетикою, системами пожежної безпеки та можливістю обслуговувати великі товарні потоки.
Швидко замінити такий об'єкт старим складом класу B або C часто неможливо. Для частини операторів питання полягає не лише в площі, а в технічній відповідності конкретним операційним процесам.
Саме тому фізичне скорочення inventory може мати більший ефект, ніж проста арифметика «мінус 500 тис. м²».
Один великий склад більше не виглядає безумовно ефективним
До повномасштабної війни великі розподільчі центри були логічною вершиною логістичної оптимізації. Концентрація запасів дозволяла скорочувати кількість об'єктів, централізувати персонал, автоматизацію, енергетику та контроль.
За стабільного середовища така модель дійсно ефективна. За умов війни концентрація створює single point of failure. Утрата одного великого розподільчого центру може одночасно зупинити значну частину постачання мережі.
Саме це вже стало практичною проблемою для українського ритейлу. У матеріалах Retailers.ua зазначається, що від початку повномасштабної війни АТБ втратила понад 110 тис. м² складської інфраструктури, тобто більш ніж половину власних потужностей. У 2025-2026 роках були знищені два розподільчі центри компанії у Дніпрі та Харкові загальною площею понад 65 тис. м², а ще два об'єкти в Одесі та Дніпрі зазнали значних пошкоджень. За оцінкою компанії, лише у 2026 році збитки від руйнування розподільчих центрів становили близько 65 млн грн, а від знищення товарних запасів 728 млн грн.
Для Fozzy Group одним із найважчих епізодів стала ніч з 4 на 5 серпня, коли були уражені одразу чотири розподільчі центри групи. Збитки мережі «Фора» оцінювалися у 1,15 млрд грн.
На цьому фоні економія на одному великому хабі починає виглядати інакше. Дешевша щоденна експлуатація може бути перекрита величезним tail risk у разі втрати об'єкта.
Ритейл починає купувати не площу, а резервування
За словами Дмитра Калінічева, великі ритейлери дедалі частіше шукають не один великий склад, а кілька менших об'єктів площею приблизно від 1 500-2 000 до 3 000-5 000 м².
Для ринку складської нерухомості це дуже важлива зміна. Раніше оператор міг шукати один великий блок на 20-30 тис. м². Тепер частину цього попиту потенційно можна розподілити між кількома локаціями.
Економічно така модель дорожча. З'являються дубльовані операційні витрати, більше маршрутів, більше персоналу, складніша система управління запасами.
Проте вона має іншу перевагу: втрата одного об'єкта не зупиняє весь ланцюг. Фактично ритейл переходить від pure efficiency до resilience architecture. І це може стати одним із ключових факторів нового циклу девелопменту складської нерухомості.
Менший склад може стати новим ліквідним продуктом
Для девелопера така зміна попиту означає перегляд типового продукту.
Великі логістичні парки нікуди не зникнуть, оскільки e-commerce, FMCG, фармацевтика, дистрибуція та виробництво продовжують потребувати великих сучасних площ. Але всередині ринку може сформуватися сильніший сегмент невеликих і середніх блоків.
Об'єкт площею 2-5 тис. м² потенційно доступний значно ширшому tenant pool, ніж склад на 30 тис. м², побудований під одного великого користувача. Для інвестора це може означати кращу диверсифікацію орендного ризику. Якщо комплекс нарізаний на кілька незалежних блоків, вихід одного орендаря не робить вакантним увесь актив.
З іншого боку, така модель потребує іншої інженерної концепції, більшої кількості доків, окремого обліку енергії, гнучкішої внутрішньої логістики та можливості швидко змінювати конфігурацію площ.
Тобто ринок може змінювати не лише географію, а й архітектуру самого складського продукту.
Західний напрямок отримує додаткову премію за безпеку
Після атак попит зміщується не лише у бік менших площ, а й географічно. У Retailers.ua зазначають, що орендарі активніше розглядають периферійні локації та передусім західний напрямок. Це логічно з точки зору supply chain risk. Західні регіони мають нижчу концентрацію ударів по великій логістичній інфраструктурі, ближчі до кордонів ЄС і дозволяють комбінувати українські склади з польськими, угорськими або словацькими хабами.
Показовим є проєкт Global Ocean Link у Соломоновому на Закарпатті. Компанія будує логістичний хаб площею понад 13,5 тис. м² неподалік кордонів з Угорщиною та Словаччиною.
Це вже не просто регіональний склад. Такі об'єкти можуть працювати як частина транскордонної логістичної системи, де частина запасів залишається за межами України, а товар завозиться невеликими партіями відповідно до потреб.
Частина складів фактично може переміститися за кордон
Ще один наслідок атак полягає в тому, що український складський ринок починає конкурувати за запаси не тільки між Києвом, Львовом чи Закарпаттям.
Він конкурує з Польщею, Угорщиною та іншими країнами Центральної Європи. За оцінками Global Ocean Link, частину імпортних товарів компанії можуть залишати на закордонних складах і поступово завозити в Україну меншими партіями. Паралельно зростає роль 3PL-операторів, мультиклієнтських складів, регіональних хабів і cross-docking.
Для власників українських складських активів це створює подвійний ефект.
З одного боку, дефіцит сучасної локальної пропозиції підтримує орендний попит.
З іншого, надто високий risk premium може змусити частину міжнародних і великих українських компаній тримати більше запасів за межами країни.
Отже, дефіцит сам по собі не гарантує необмеженого зростання ставки.
3PL може стати одним із головних бенефіціарів
Розподілена логістика складніша для самостійного управління. Якщо компанія замість одного складу отримує п'ять, їй потрібно управляти запасами, транспортом, персоналом і маршрутами в кількох точках.
Це підвищує цінність зовнішніх операторів. 3PL-компанія може взяти на себе частину складської інфраструктури без необхідності для ритейлера самостійно орендувати або будувати кожен окремий об'єкт. Саме тому мультиклієнтські склади можуть стати одним із найбільш стійких форматів.
Для девелопера та інвестора це також змінює tenant profile. Замість прямого контракту з конкретною торговельною мережею орендарем може бути великий логістичний оператор, який обслуговує одразу кілька клієнтів.
З погляду commercial real estate це вже інша модель ризику.
Прямі поставки не можуть повністю замінити склад
Теоретично після втрати розподільчого центру можна спробувати доставляти продукцію безпосередньо від виробника до магазинів.
Практично така модель має серйозні обмеження. За оцінкою виконавчого директора Спілки молочних підприємств України Арсена Дідура, близько 75% виробників не мають ресурсів для повноцінного переходу на пряме постачання у великі торговельні мережі. Для цього потрібні додаткові автомобілі, водії, персонал і можливість управляти сотнями або тисячами окремих маршрутів.
Отже, складська нерухомість не втрачає своєї ролі. Змінюється конфігурація. Замість одного великого централізованого вузла можуть використовуватися кілька менших складів, cross-dock, 3PL та частково прямі поставки. Для ринку нерухомості це означає, що попит не зникає, а фрагментується.
Найбільший ризик концентрується в cold chain
Не всі склади взаємозамінні. Особливо складною є логістика товарів, які потребують температурного режиму: молочних продуктів, м'яса, риби, заморожених напівфабрикатів, морозива, частини овочів та фруктів. Для таких товарів потрібні холодильні й морозильні потужності, стабільне енергопостачання, резервна генерація та спеціалізований транспорт.
За оцінкою директорки UTG Євгенії Локтіонової, логістика сухих товарів у нових умовах може подорожчати на 15-25%, а охолоджених на 35-50%. Вона оцінює потенційний вплив на кінцеві ціни відповідно приблизно у 3-5% та 7-12%. Це експертний прогноз, а не гарантована величина майбутнього подорожчання. Для складської нерухомості це означає, що cold storage може отримати ще більшу стратегічну цінність. Але разом із нею зростає і вартість резервування.
Резервна енергетика стає частиною класу складу
Традиційно класифікація складської нерухомості будувалася навколо висоти стелі, навантаження на підлогу, кроку колон, доків, пожежної безпеки, вентиляції, території та транспортної доступності. В умовах війни до цього набору фактично додається нова характеристика: енергетична стійкість.
Для орендаря важливо, чи може склад підтримувати критичне обладнання під час тривалих відключень, яку резервну генерацію має, який запас пального, чи дублюються канали живлення та чи можна безпечно продовжувати роботу cold chain.
Поки це не обов'язково оформлено у формальні стандарти класу А, але в реальній орендній переговорній практиці такі характеристики вже можуть прямо впливати на вибір об'єкта. Фактично формується новий security premium.
Дефіцит сучасних площ може підштовхнути орендні ставки, але є межа
Якщо з ринку вибуває близько 30% класу А, а постраждалі площі були заповнені орендарями, базова економічна логіка вказує на посилення дефіциту.
Це створює передумови для зростання ставок на якісну складську нерухомість, особливо там, де доступний inventory і до атак був обмеженим. Але механізм не лінійний. Орендар може погодитися на вищу ставку, перейти у слабший клас, розподілити площу між кількома об'єктами, використовувати 3PL або частково перенести запаси за кордон.
Тому орендний ринок матиме власну price elasticity. Для девелопера це означає, що дефіцит створює можливість, але не дає автоматичного права будувати будь-який склад у будь-якій локації за будь-якою собівартістю.
Найважливішою характеристикою нового складу стає replacement capacity
До війни інвестор оцінював склад через location, tenant covenant, lease term, vacancy, cap rate та технічний клас. Тепер додається ще одне питання: наскільки швидко операції орендаря можна відновити після втрати цього об'єкта. Якщо склад є єдиним великим хабом у регіоні, operational dependency дуже висока.
Якщо він є частиною мережі з кількох взаємозамінних локацій, ризик нижчий. Ця різниця може поступово впливати і на саму капіталізацію активів. Об'єкт із якісною безпековою концепцією, резервною енергетикою, можливістю секціонування і хорошим доступом до альтернативних маршрутів може отримувати вищу інвестиційну оцінку, ніж технічно аналогічний, але надто концентрований актив.
Що це означає для девелоперів
Для складського девелопменту 2026 рік може стати точкою зміни продукту.
Ринок усе ще потребує сучасних площ, але запит орендаря змінюється. Менші блоки, можливість швидкого поділу, декілька незалежних зон доступу, резервна енергетика, гнучкість під 3PL, cross-docking та географічна диверсифікація стають значно важливішими.
У Dragon Capital також повідомляють про перегляд підходу до майбутніх складських проєктів у бік меншої площі та розподілу між різними локаціями.
Це дуже сильний сигнал, оскільки йдеться вже не лише про поведінку орендарів, а про зміну інвестиційної стратегії одного з найбільших власників комерційної нерухомості в Україні.
Що це означає для інвесторів у складську нерухомість
Інвестиційна модель також стає складнішою. Раніше великий довгостроковий орендар у якісному класі А міг сприйматися як майже ідеальна конфігурація. Стабільний контракт, низька vacancy, прогнозований cash flow.
Тепер концентрація орендного доходу в одному великому об'єкті має додатковий фізичний ризик. Для інвестора стає важливою не тільки tenant diversification, а й geographic diversification.
Портфель із трьох складів у різних регіонах може виявитися дорожчим в управлінні, але значно стійкішим за один великий логістичний парк тієї самої сумарної площі.
У класичній фінансовій теорії це звичайна диверсифікація. Українська війна просто зробила її фізичною.
Аналітика ON.UA
Втрата близько 500 тис. м² складської нерухомості класу А за кілька тижнів є не просто великим скороченням пропозиції. Вона змінює сам критерій ефективності логістичного активу.
До 2022 року головною перевагою великого розподільчого центру була концентрація. Один великий хаб дозволяв мінімізувати витрати на персонал, транспорт, автоматизацію та управління запасами. У 2026 році та сама концентрація одночасно стає найбільшим operational risk.
Тому ринок рухається до моделі, де redundancy перестає бути неефективністю. Дублювання площ, запасів, маршрутів і енергетичних систем фактично стає страховкою без формального страхового поліса.
Для девелопера це означає новий тип продукту: не обов'язково максимальний склад, а мережа гнучких, менших, енергостійких і географічно рознесених об'єктів.
Для орендаря змінюється сама формула occupancy cost. До орендної ставки та логістичних витрат потрібно додавати expected loss від зупинки бізнесу у разі втрати критичного хабу.
Для інвестора cap rate дедалі менше можна оцінювати без урахування security risk, replacement capacity та географічної концентрації.
А для ринку загалом це може означати довгострокову зміну карти складської нерухомості України. Київ і область залишаться найбільшим логістичним вузлом завдяки розміру споживчого ринку, але частка західних регіонів, прикордонних хабів і невеликих регіональних складів може структурно зростати.
Війна не скасувала економію масштабу. Вона просто додала до неї ціну концентрації. І саме ця ціна зараз змушує українську логістику перебудовуватися.
FAQ
Скільки складської нерухомості класу А втратила Україна влітку 2026 року?
За оцінкою Dragon Capital Property Management, за кілька тижнів було виведено з ладу близько 400 тис. м² у Києві та Київській області і близько 500 тис. м² по Україні, що становить приблизно 30% складів класу А.
Чи були пошкоджені склади вакантними?
За словами Дмитра Калінічева, всі постраждалі об'єкти на момент атак були орендовані, тому йдеться про фактичну втрату працюючих логістичних потужностей.
Які склади тепер шукають великі ритейлери?
На ринку посилюється інтерес до кількох менших об'єктів приблизно від 1 500-2 000 до 3 000-5 000 м² замість одного великого розподільчого центру.
Чому менші склади можуть бути вигіднішими під час війни?
Вони дорожчі в операційному управлінні, але дозволяють розподілити товарні запаси та знизити ризик одночасної втрати всієї логістичної інфраструктури.
Чи можуть складські ставки зрости після втрати такої кількості площ?
Дефіцит сучасних площ створює передумови для зростання ставок, але реакція залежатиме від регіону, технічного класу та альтернатив для орендарів, включно з 3PL, складами нижчого класу й частковим зберіганням запасів за кордоном.
Чому захід України стає важливішим для логістики?
Західні регіони мають вигідне прикордонне положення, дають можливість інтегрувати українські склади з логістикою Польщі, Угорщини та Словаччини і дозволяють географічно диверсифікувати ризик.
Чи означає нова модель кінець великих логістичних центрів?
Ні. Великі хаби залишаться потрібними через ефект масштабу, автоматизацію та обсяг товарних потоків. Проте ринок, ймовірно, частіше комбінуватиме їх із меншими регіональними складами, 3PL, cross-docking та резервними локаціями.