Українці закріплюються серед найбільш помітних іноземних покупців нерухомості в Іспанії. За підсумками першого кварталу 2026 року громадяни України посіли десяте місце серед іноземців за кількістю зареєстрованих придбань житла, сформувавши 3,08% іноземного попиту. Вище у рейтингу перебували покупці з Великої Британії, Нідерландів, Марокко, Німеччини, Італії, Франції, Румунії, Польщі та Бельгії, тоді як частка українців уже перевищувала показники Китаю, Швеції, Ірландії, США та Росії. Офіційна статистика іспанських реєстраторів за перший квартал фіксує майже 24,8 тис. угод іноземців, тому українська частка відповідає приблизно 760–765 придбаним об'єктам.
Для українського ринку ця статистика важлива далеко не через місце у міжнародному рейтингу. За чотири роки повномасштабної війни українці поступово перетворилися з ситуативної міграційної групи на помітного учасника європейського ринку житла, а Іспанія стала одним із напрямів, де попит формується вже не лише потребою терміново знайти місце для проживання. У структурі покупців дедалі більше сімей, які планують залишатися в країні протягом тривалого часу, підприємців із бізнесовими інтересами в ЄС, власників капіталу, що диверсифікують активи між юрисдикціями, а також інвесторів, які оцінюють іспанське житло через потенціал орендного доходу та подальшого зростання вартості.
Одночасно купувати в Іспанії стає складніше і дорожче. У другому кварталі 2026 року середня зареєстрована вартість житла досягла історичного максимуму €2 487 за квадратний метр, що на 2,4% більше, ніж кварталом раніше, та на 9,2% перевищує показник річної давності. Таким чином, українці нарощують присутність уже не на дешевому ринку після корекції, а на ринку, де ціни встановлюють нові рекорди, пропозиція у найбільш затребуваних регіонах обмежена, а конкуренція між локальними та міжнародними покупцями продовжує посилюватися.
Іноземці вже формують окремий ринок усередині Іспанії
Масштаб міжнародного попиту в Іспанії давно вийшов за межі класичної моделі, коли нерезиденти купували переважно курортні апартаменти для декількох місяців відпочинку на рік. У другому кварталі 2026 року іноземці уклали понад 26,8 тис. угод із житлом, забезпечивши 15,98% усіх зареєстрованих продажів у країні. Це найвища частка за всю історію відповідної статистики Colegio de Registradores.
Показник особливо цікавий на тлі загальної динаміки ринку. Кількість продажів житла в Іспанії у другому кварталі скоротилася на 5,7% порівняно з попереднім кварталом, до 167 934 операцій, причому новобудови просіли відразу на 11,5%, а вторинне житло на 4%. Іноземний попит при цьому продовжив зростати як у кількісному, так і у відносному вимірі.
Це означає, що іноземці виконують для іспанського ринку дедалі важливішу стабілізаційну функцію. Коли внутрішня активність сповільнюється через дорожче житло, обмежену пропозицію та погіршення доступності, міжнародні покупці частково компенсують цю слабкість, підтримуючи ліквідність найбільш привабливих регіонів.
За два перші квартали 2026 року іноземцями було придбано близько 51,6 тис. об'єктів, а за останні дванадцять місяців ринок фактично наблизився до психологічної межі у 100 тис. іноземних угод. Таким чином, мова вже йде не про невелику нішу, а про великий автономний сегмент іспанського житлового ринку.
Українські 3,08% виглядають значно вагоміше у правильному контексті
Частка трохи більше 3% може здатися невеликою, доки не подивитися на структуру міжнародного попиту.
Навіть найбільша група, британці, забезпечила у першому кварталі лише 6,82% придбань іноземців. Частки Нідерландів і Марокко становили відповідно 6,56% і 6,21%, Німеччини 6,09%, Італії 5,54%. Україна з показником 3,08% уже знаходиться не на периферії рейтингу, а в основній групі країн, які реально впливають на міжнародний сегмент іспанського житла.
Показовим є й те, кого українські покупці випереджають. Частка громадян Китаю становила 2,69%, Швеції 2,64%, США 1,57%, Росії 1,44%. Це країни з тривалою історією придбання іспанської нерухомості, значними приватними капіталами та сформованими діаспорами.
Український попит, навпаки, у нинішньому масштабі сформувався відносно недавно. Його поява у першій десятці свідчить про те, що тимчасова міграція поступово перетворюється на довгострокову житлову поведінку.
Для нерухомості це принципова зміна. Оренда вирішує питання проживання на найближчі місяці або роки, тоді як купівля означає значно довший горизонт планування та готовність прив'язати капітал до конкретної країни.
Міграційний попит поступово перетворюється на капітальний
На початку повномасштабної війни основною задачею більшості українців за кордоном було фізично знайти житло. Попит концентрувався на оренді, рішення приймалися швидко, а довгострокова інвестиційна логіка була другорядною.
Через чотири роки структура змінюється.
Родина, яка вже декілька років живе у Валенсії, Аліканте, Барселоні або Малазі, має місцеві доходи, дітей у школі та зрозумілий горизонт перебування, починає порівнювати довгострокову оренду з володінням. Якщо щомісячний орендний платіж протягом багатьох років фактично перетворюється на постійну житлову витрату, придбання власного об'єкта стає економічно природним наступним кроком.
Інший сегмент складають українці, які не обов'язково планують постійно жити в Іспанії, але розглядають її як зрозумілу європейську юрисдикцію для диверсифікації капіталу.
Для такого покупця квартира може одночасно виконувати декілька функцій: бути резервним місцем проживання, активом у євро, джерелом орендного доходу та частиною довгострокового сімейного капіталу.
Це вже принципово інша мотивація, ніж екстрений переїзд 2022 року.
Географія іноземного попиту показує, де потрібно шукати український слід
Офіційна квартальна статистика іспанських реєстраторів не дає у відкритому зведенні деталізації українських покупок за кожною автономною спільнотою, тому робити категоричні висновки про конкретні регіони лише на основі національності було б некоректно.
Проте загальна географія міжнародного попиту добре показує, які ринки найбільше залежать від іноземного покупця.
У другому кварталі частка іноземців на Балеарських островах досягла 32,27% усіх операцій, а у Валенсійському співтоваристві 31,03%. Тобто практично кожна третя квартира на цих ринках купувалася іноземним громадянином. В усіх автономних спільнотах Іспанії частка міжнародних покупців протягом кварталу збільшилася.
Для українського покупця особливо цікавим є Валенсійський регіон із великим прибережним ринком Аліканте. Тут поєднуються значна міжнародна спільнота, розвинена туристична та довгострокова оренда, велика кількість новобудов, відносно нижчий поріг входу порівняно з Мадридом, Барселоною чи Балеарами та сильна транспортна доступність.
Малага і Коста-дель-Соль працюють за іншою моделлю: це дорожчий і значно більш міжнародний ринок, де покупець конкурує з капіталом із Великої Британії, Північної Європи, Близького Сходу та інших регіонів.
Барселона і Мадрид більше пов'язані з економікою постійного проживання, бізнесом та робочою міграцією, хоча високі ціни суттєво збільшують поріг входу.
Тобто говорити про «ринок нерухомості Іспанії» як про єдину інвестиційну систему приблизно так само некоректно, як однаково оцінювати Київ, Львів і Одесу.
Ціна €2 487 за квадратний метр є лише середньою температурою ринку
Другий квартал 2026 року встановив новий загальноіспанський максимум середньої зареєстрованої ціни на рівні €2 487/м², але регіональні розриви залишаються величезними. У Мадридському співтоваристві середній показник уже досяг €4 477/м², на Балеарських островах €4 311, у Країні Басків €3 616, на Канарських островах €3 052, у Каталонії €2 995.
На рівні найбільших міст розрив ще сильніший. У Сан-Себастьяні середня зареєстрована ціна становила €6 420/м², у Мадриді €5 534, Барселоні €5 045, Пальмі €4 291.
Це важливо для українського покупця з двох причин.
По-перше, вхід у топові іспанські ринки вже потребує капіталу, співставного з придбанням преміальної нерухомості в Україні. Навіть умовні 80 м² за середньою мадридською ціною означають бюджет близько €358 тис. без урахування транзакційних витрат.
По-друге, на ринку з річним зростанням середньої ціни на 9,2% дедалі небезпечніше купувати об'єкт лише через загальний наратив про те, що «Іспанія дорожчає».
Чим вище піднімається ринок, тим більшою стає різниця між якісним активом і дорогою помилкою.
Парадокс 2026 року: угод стає менше, а ціни продовжують зростати
Другий квартал дав дуже показову комбінацію показників.
Кількість продажів скоротилася на 5,7%, продажі новобудов на 11,5%, але середня ціна збільшилася ще на 2,4% за квартал і на 9,2% за рік. Індекс повторних продажів, який краще відображає зміну вартості співставних об'єктів, показав ще сильніше річне зростання, на 16,7%.
Для професійного аналізу це важливий сигнал. Зниження кількості угод не обов'язково означає початок цінової корекції. Якщо пропозиція обмежена, а платоспроможний попит концентрується у найбільш ліквідних локаціях, ринок може одночасно втрачати транзакції та продовжувати дорожчати. Особливо це характерно для прибережних районів із високою часткою іноземного капіталу, де місцевий покупець конкурує не лише з сусідом із тією самою зарплатою, а з покупцями з десятків країн.
Саме міжнародний попит частково пояснює, чому доступність житла для іспанських домогосподарств може погіршуватися навіть на тлі слабшої загальної транзакційної активності.
Іноземний покупець має іншу цінову чутливість
Для місцевої сім'ї квартира оцінюється через зарплату, розмір першого внеску та щомісячний іпотечний платіж.
Для міжнародного покупця система координат може бути зовсім іншою. Британець може порівнювати Марбелью з півднем Англії, нідерландець Аліканте з Амстердамом, а українець Валенсію не лише з Києвом або Львовом, але й з Варшавою, Прагою, Лісабоном чи Кіпром. У результаті ціна, яка для локального покупця вже виглядає надмірною відносно його доходу, для міжнародного капіталу все ще може залишатися конкурентною.
Коли майже 16% національного ринку і понад 30% окремих регіональних ринків контролюється іноземним попитом, цей ефект уже має макроекономічне значення.
Британське домінування слабшає, а міжнародний попит стає більш диверсифікованим
Іспанська нерухомість історично сильно залежала від британських покупців, особливо на середземноморському узбережжі та островах.
Британці залишаються найбільшою національною групою, але їхня частка вже не домінує так, як раніше. У першому кварталі вона становила 6,82% іноземних операцій, а у другому 6,99%. Нідерланди практично зрівнялися з ними, досягнувши у другому кварталі 6,94%, тоді як Німеччина забезпечила ще 6,11%.
Для стійкості ринку це позитивний фактор.
Чим ширше географічно диверсифікований зовнішній попит, тим менше Іспанія залежить від економічного циклу, валютної ситуації або регуляторних змін в одній конкретній країні. Україна, Польща, Нідерланди, Італія та інші країни поступово збільшують свою присутність, формуючи значно складнішу структуру покупців.
Для девелопера це означає необхідність працювати з різними профілями клієнта. Для інвестора це означає сильнішу міжнародну конкуренцію за якісні активи.
Українців не варто автоматично записувати в інвестори
Одне із важливих методологічних застережень стосується самого трактування статистики.
Факт придбання квартири громадянином України не показує мотивацію угоди. Один покупець може жити в Іспанії з 2022 року і придбати квартиру для постійного проживання. Інший купує друге житло для родини. Третій планує довгострокову оренду. Четвертий використовує нерухомість як спосіб географічної диверсифікації активів.
Тому називати всі приблизно 765 угод першого кварталу «інвестиціями українців» було б неправильно. Коректніше говорити про капіталізацію українського попиту: частина населення, яка спочатку була присутня на орендному ринку, поступово переходить у категорію власників нерухомості. Це набагато важливіший структурний процес.
Дані за півріччя щодо українців поки не потрібно домальовувати
За перше півріччя вже відомо, що загальний іноземний попит продовжив зростати, однак деталізована офіційна статистика за окремими національностями за весь шестимісячний період на момент підготовки матеріалу не дозволяє достовірно назвати точну кількість українських угод. Якщо механічно припустити збереження частки першого кварталу на рівні 3,08%, на 51,6 тис. іноземних придбань припадало б близько 1,6 тис. українських операцій. Проте це лише математична екстраполяція, а не офіційний результат.
Для аналітики нерухомості така різниця принципова. Національна структура попиту може суттєво змінюватися навіть між сусідніми кварталами, тому оцінку не варто подавати як підтверджену статистику.
Високий іноземний попит підтримує ціни, але одночасно створює політичний ризик
Іспанія отримує очевидні економічні переваги від міжнародних покупців: вони забезпечують девелоперський попит, підтримують будівництво, витрачають кошти в локальній економіці та створюють додаткову ліквідність для власників нерухомості.
Проте ситуація, коли у деяких регіонах іноземці купують майже кожен третій об'єкт, неминуче має інший бік.
Для місцевого населення посилюється конкуренція за житло, особливо в туристичних та прибережних містах, де одночасно працюють короткострокова оренда, second-home demand і міграційний попит. Через це інвестор повинен оцінювати не лише поточні ціни та дохідність, а й регуляторний напрям держави та муніципалітетів.
У зрілому ринку нерухомості політична реакція на проблему доступності житла є повноцінним інвестиційним ризиком поряд із процентною ставкою або новою пропозицією.
Для українця фінансова сторона угоди залишається окремим питанням
Високе місце України у статистиці Іспанії не означає, що український покупець може вільно переказувати будь-яку суму з українського банківського рахунку на придбання іспанської квартири.
Ці питання потрібно розділяти. Іспанське законодавство може дозволяти громадянину України придбати конкретну нерухомість, але джерело коштів і можливість їх транскордонного переказу з України регулюються українськими валютними правилами.
Після послаблення валютних обмежень НБУ у серпні 2026 року українцям стало простіше купувати безготівкову валюту та оплачувати оренду житла за кордоном, однак загального дозволу на вільне переміщення великих сум із України для придбання іноземної нерухомості не з'явилося.
Тому міжнародна угода починається не з пошуку квартири на узбережжі, а з перевірки маршруту капіталу. Це особливо важливо для покупців, які планують профінансувати іспанське придбання продажем нерухомості в Україні.
Купівля для життя та купівля для інвестиції потребують різних моделей оцінки
Для родини, яка планує проживати в Іспанії десять років, основними параметрами будуть район, школи, транспорт, медицина, безпека, якість будинку та майбутні витрати на утримання.
Для інвестора система координат повинна бути іншою. Йому необхідно аналізувати фактичну довгострокову орендну ставку, вакантність, сезонність, податки, community fees, страхування, ремонт, роботу керуючої компанії, регулювання короткострокової оренди та повну транзакційну вартість входу й виходу.
Квартира може бути чудовим житлом і слабким інвестиційним активом. Так само високодохідний орендний об'єкт не обов'язково буде комфортним для власного проживання.
На ринку, що швидко дорожчає, ця різниця особливо важлива, оскільки очікування подальшого зростання ціни часто приховує слабку поточну економіку активу.
Не кожен іспанський ринок має однаковий потенціал подальшого зростання
Після декількох років сильного цінового циклу інвестору дедалі небезпечніше купувати лише географію.
Фраза «нерухомість в Іспанії» нічого не говорить про якість конкретної інвестиції. Має значення мікролокація, стан будинку, нова пропозиція в радіусі декількох кілометрів, транспорт, структура орендного попиту, кількість туристичних об'єктів, майбутній девелопмент і навіть те, яка частина покупців у конкретному районі купує для власного проживання, а яка залежить від інвестиційної моделі.
Ринок із надмірною концентрацією інвесторів може значно сильніше реагувати на зміну регулювання або падіння орендної дохідності.
Ринок постійного проживання зазвичай має іншу структуру ліквідності.
Для українського покупця, який заходить у незнайому країну, локальна аналітика є не додатковою опцією, а одним із головних способів уникнути переплати.
Іспанія поступово стає для українців не лише країною проживання, а частиною приватної фінансової географії
Поява України у десятці найбільших іноземних покупців має ще один довгостроковий наслідок.
Приватний капітал українських сімей стає дедалі більш географічно розподіленим. Квартира в Києві або Львові може залишатися основним активом в Україні, паралельно сім'я володітиме житлом в Іспанії, матиме банківські рахунки у різних юрисдикціях, доходи з декількох країн та інвестиції в інших класах активів.
Для українського ринку нерухомості це створює нову конкурентну реальність. Капітал покупця більше не обов'язково порівнює квартиру у Києві з іншою квартирою у Києві. Власник €200–300 тис. може одночасно оцінювати Україну, Іспанію, Польщу, Чехію, Кіпр або інші ринки.
Відповідно українська нерухомість поступово конкурує за приватний капітал уже на міжнародному рівні.
Аналітика ON.ua
Вихід українців на десяте місце серед іноземних покупців нерухомості в Іспанії варто розглядати не як випадковий статистичний рекорд, а як прояв значно глибшої трансформації. Українська міграція поступово переходить із фази тимчасового розміщення у фазу довгострокового закріплення капіталу, коли орендар стає власником, а житлова потреба дедалі частіше поєднується з інвестиційною логікою.
За підсумками першого кварталу 2026 року українці сформували 3,08% усіх іноземних придбань житла в Іспанії та посіли десяте місце серед національностей покупців. Загалом іноземці забезпечили 13,92% ринку у першому кварталі, а вже у другому їхня частка піднялася до історичних 15,98%, перевищивши 30% на Балеарських островах і у Валенсійському співтоваристві.
Не менш важлива друга частина картини: український попит посилюється у момент, коли іспанське житло вже знаходиться на рекордних цінових рівнях. Середня вартість у другому кварталі досягла €2 487/м², додавши 9,2% за рік, тоді як загальна кількість угод квартал до кварталу скоротилася на 5,7%.
Таке поєднання показників свідчить про структурний дефіцит якісної пропозиції у найбільш затребуваних локаціях: покупців стає вибірковіше, транзакцій менше, але сильні активи продовжують дорожчати, а іноземний капітал підтримує ринок навіть під час загального уповільнення.
Для українського покупця це означає, що період простих рішень закінчився. Іспанію вже недостатньо оцінювати як загалом надійний європейський ринок із морем, кліматом та зрозумілим попитом. Потрібно аналізувати конкретну автономну спільноту, місто, район, модель використання, структуру оренди, регуляторні ризики, повну вартість володіння та сценарій майбутнього продажу.
І головне, присутність українців серед топ-10 іноземних покупців демонструє зміну самої географії українського капіталу. Раніше нерухомість за кордоном залишалася переважно продуктом для відносно вузького сегмента заможних покупців. Сьогодні формується набагато ширший транскордонний ринок, у якому українська сім'я може жити в одній країні, отримувати доходи в декількох юрисдикціях і володіти активами одночасно в Україні та ЄС.
Для ON.ua цей тренд особливо показовий: сучасний ринок нерухомості дедалі менше закінчується на кордоні конкретної країни. Покупець порівнює не лише квартири, а міста, податкові системи, рівень ризику, якість життя та потенціал капіталу. І в цій новій системі координат Іспанія вже стала одним із реальних конкурентів українського житлового ринку за гроші українського покупця.