Ринок комерційної нерухомості Центральної та Східної Європи входить у нову фазу інвестиційного циклу. У першому півріччі 2026 року сукупний обсяг угод на шести найбільших ринках регіону, Польщі, Чехії, Угорщині, Румунії, Словаччині та Болгарії, досяг приблизно €5,8 млрд. Це на 7% більше, ніж за аналогічний період минулого року, і вище за середні показники останніх п'яти та десяти років.
На перший погляд зростання виглядає помірним. Проте важливішою є не сама динаміка, а структура капіталу, який повертається на ринок. Інвестори не відновлюють стару модель, за якої дешеве фінансування дозволяло купувати практично будь-який якісний актив у розрахунку на подальше стискання ставок капіталізації та зростання його вартості. Вартість боргу залишається значно вищою, фінансування стало більш вибірковим, а вимоги до майбутнього грошового потоку посилилися.
Нова фаза ринку будується навколо іншої логіки: інституційний капітал готовий купувати нерухомість, якщо може достатньо точно спрогнозувати її дохід, витрати, попит орендарів та майбутню ліквідність. Це означає перехід від інвестицій у квадратні метри до інвестицій у якість cash flow.
€5,8 млрд виглядають важливіше в історичному контексті
Показник першого півріччя вже перевищив середній обсяг угод за аналогічні періоди останніх п'яти років, який становив близько €4,6 млрд. Він також вищий за десятирічний середній рівень приблизно €5,1 млрд.
Для ринку комерційної нерухомості це важливий сигнал. Після різкого подорожчання фінансування у 2022–2024 роках між продавцями та покупцями утворився значний розрив у цінових очікуваннях. Власники не хотіли продавати активи за нижчими оцінками, а інвестори не були готові платити старі ціни, коли обслуговування боргу стало значно дорожчим.
Частина ринку фактично зависла. Поступове відновлення транзакцій означає, що ціноутворення знову починає працювати. Продавці адаптують очікування, покупці отримують більше впевненості щодо вартості фінансування, банки повертаються до кредитування якісних активів, а між bid і ask поступово скорочується розрив. Саме обсяг завершених угод, а не лише динаміка цін, є одним із найкращих показників нормалізації інвестиційного ринку.
Польща концентрує понад половину всього капіталу регіону
Абсолютним лідером стала Польща, де в першій половині 2026 року обсяг інвестицій перевищив €3 млрд. На країну припало приблизно 52% усіх інвестицій шести основних ринків Центральної та Східної Європи. Такий результат пояснюється не одним великим проєктом або окремим сегментом. Польський ринок має достатню глибину одночасно в офісній, торговельній, логістичній та житловій нерухомості. Для великого інституційного інвестора це принципова перевага.
Капіталу недостатньо знайти один хороший актив. Потрібен ринок, на якому можна сформувати портфель, збільшити його через декілька років і за необхідності продати актив іншому великому покупцеві. Тобто масштаби економіки безпосередньо трансформуються у ліквідність нерухомості.
Польща дедалі більше виконує роль core-market для Центральної Європи: тут достатньо великий обсяг активів інституційної якості, розвинене банківське фінансування, значний внутрішній капітал і широка база міжнародних покупців.
Чехія залишається другим великим центром
Обсяг угод у Чехії в першому півріччі перевищив €1,4 млрд. Її позиція відрізняється від польської. Ринок менший за масштабом, проте традиційно має сильну репутацію серед інституційних інвесторів завдяки якості активів, стабільному попиту орендарів та високій концентрації капіталу у Празі.
Для нерухомості це створює ефект scarcity. Коли кількість якісних об'єктів обмежена, а попит великих покупців залишається стабільним, найкращі активи отримують премію за ліквідність та передбачуваність доходу.
У результаті два сусідні ринки можуть пропонувати різну інвестиційну модель. Польща дає масштаб і ширину вибору, Чехія дефіцит якісної пропозиції та сильну конкуренцію за core-активи.
Угорщина показує повернення капіталу на ринки з вищим ризиком
Інвестиції в угорську комерційну нерухомість наблизилися до €600 млн, що стало найсильнішим результатом першого півріччя з 2021 року. Цей процес цікавий з точки зору інвестиційного циклу. Капітал зазвичай спочатку повертається на найбільш ліквідні та передбачувані ринки. Після стабілізації цін частина інвесторів починає шукати додаткову дохідність там, де ризик оцінюється вище, а ціни активів залишають більший потенціал для переоцінки.
Це класична логіка risk-adjusted return. Коли премія за ризик стає достатньою, навіть ринок, який кілька років залишався поза головним фокусом міжнародного капіталу, знову може отримати значний приплив інвестицій.
Інвестори повернулися, проте купують значно вибірковіше
Одним із головних висновків першої половини 2026 року є зміна критеріїв інвестиційної якості. Раніше ринок тривалий час отримував підтримку від надзвичайно дешевого боргового капіталу. Коли ставка фінансування була низькою, інвестор міг приймати більший ризик вакантності, слабшу енергоефективність або коротший горизонт орендних договорів.
За високої вартості боргу модель змінюється. Актив повинен генерувати достатній операційний дохід не лише для забезпечення цільової прибутковості equity, а й для нормального обслуговування кредиту.
Через це ринок дедалі чіткіше ділиться на дві категорії. Перша, ліквідні активи з сильними орендарями, хорошою локацією, сучасною інженерією та прогнозованим cash flow.
Друга, об'єкти, які потребують реконструкції, мають слабку заповнюваність, високі експлуатаційні витрати або незрозумілу майбутню функцію.
Різниця в оцінці між цими двома категоріями поступово збільшується.
Офіси знову стали найбільшим сегментом
Найбільшу частку інвестицій у першій половині року залучила офісна нерухомість. Ще декілька років тому це могло виглядати несподівано. Після пандемії поширилася теза, що дистанційна робота структурно зменшить попит на офіси, а частина великих бізнес-центрів може втратити інвестиційну привабливість.
Реальність виявилася складнішою. Попит дійсно змінився, проте не зник. Компанії почали оптимізувати площі та одночасно підвищувати вимоги до якості приміщень.
Результатом стала поляризація. Сучасні офісні будівлі у сильних бізнес-локаціях із хорошою транспортною доступністю, енергоефективністю, якісними громадськими зонами та сучасною інженерією можуть демонструвати високу заповнюваність.
Застарілі будівлі в слабших локаціях отримують значно більший ризик vacancy.
Фактично капітал повертається не в «офіси» як єдиний клас активів. Він повертається у найкращу частину офісного фонду.
Ритейл пережив фундаментальну переоцінку
Другим великим напрямом стала торговельна нерухомість. Це також показова зміна циклу. Ще до пандемії інвестори побоювалися, що електронна комерція поступово зменшуватиме роль фізичних магазинів. Проте ритейл адаптувався.
Особливо стійкими виявилися торговельні парки, продуктовий ритейл та об'єкти, орієнтовані на щоденне споживання. Такі формати мають простішу операційну модель, нижчі експлуатаційні витрати та тісніше пов'язані з повсякденними потребами населення.
Великі торговельні центри також залишаються інвестиційним продуктом, проте їхня економіка дедалі більше залежить від tenant mix, розважальної складової, ресторанного сегмента та здатності створювати фізичний досвід, який неможливо замінити онлайн-покупкою.
Інституційний капітал не повернувся до старої моделі ритейлу. Він купує ті торговельні активи, функція яких витримала структурні зміни споживчої поведінки.
Living перетворюється на повноцінний інституційний клас активів
Серед найбільш структурно цікавих напрямів залишається професійна орендна нерухомість. До неї належать багатоквартирні будинки, створені спеціально для оренди, студентське житло, co-living та інші формати керованого проживання.
Для Центральної Європи цей сектор порівняно молодий. Історично житловий фонд регіону характеризувався високою часткою приватної власності, а оренда була фрагментована між десятками або сотнями тисяч окремих власників квартир.
Інституційна модель працює інакше. Інвестор володіє всім будинком або великим портфелем квартир, професійно управляє орендою, стандартизує сервіс та отримує диверсифікований грошовий потік від великої кількості домогосподарств.
За умов високих цін на купівлю житла та складнішого доступу до іпотеки база потенційних орендарів може зростати. Це перетворює living із допоміжного сегмента на окремий великий напрям інституційного капіталу.
Логістика залишається стратегічним активом, навіть якщо вже не очолює рейтинг
Промислово-логістична нерухомість була одним із головних переможців попереднього циклу. Електронна комерція, перебудова ланцюгів постачання, nearshoring та бажання компаній тримати більше запасів ближче до кінцевого ринку різко збільшили попит на склади. У 2026 році логістика вже не обов'язково домінує за обсягом інвестицій, проте фундаментальні драйвери сектору залишаються сильними.
Особливо важливою стає реіндустріалізація Європи. Компанії прагнуть скоротити залежність від надто довгих глобальних ланцюгів поставок, а частина азійських виробників створює нові потужності безпосередньо всередині ЄС.
Для Центральної Європи це створює унікальне географічне положення. Регіон знаходиться поруч із великими ринками Західної Європи, має розвинену промислову базу та все ще нижчу вартість частини операційних ресурсів. Це підтримує попит не лише на класичні склади, а й на manufacturing, light industrial та спеціалізовану виробничу нерухомість.
Енергоефективність із ESG-фактора перетворилася на фінансовий
Кілька років тому енергоефективність комерційних будівель часто розглядалася переважно через ESG та корпоративну політику великих компаній. Сьогодні це вже безпосередньо впливає на економіку активу. Будівля з високим енергоспоживанням створює вищі service charges, потребує дорожчої модернізації та може поступово втрачати конкурентоспроможність серед міжнародних орендарів. Це означає ризик brown discount, дисконту для морально та енергетично застарілих об'єктів.
Одночасно сучасні будівлі можуть отримувати green premium, премію за нижчі операційні витрати, відповідність корпоративним вимогам орендарів та менший майбутній CAPEX.
Для інвестора енергоефективність більше не є лише характеристикою будівлі. Вона впливає на орендний попит, operating expenses, капітальні витрати та exit value.
Високі процентні ставки залишаються головним обмеженням
Комерційна нерухомість є одним із найбільш залежних від кредитного плеча класів активів. Великі інституційні угоди рідко фінансуються виключно equity. Коли вартість боргу зростає, змінюється вся математика транзакції. Якщо об'єкт забезпечує 6% річного операційного доходу, а кредит коштує майже стільки ж, фінансовий leverage практично перестає підвищувати прибутковість власного капіталу.
За певних умов він починає її знижувати. Через це банки та інвестори значно уважніше дивляться на debt service coverage ratio, співвідношення операційного доходу та платежів за боргом. Об'єкти зі слабким cash flow отримують менше доступного фінансування, нижчий допустимий LTV і вищу вартість кредиту. Фактично якість активу тепер визначає не лише його ціну, а й bankability.
Найбільший ризик може з'явитися під час рефінансування
Для частини власників комерційної нерухомості проблема полягає не в поточних операційних результатах. Ризик виникає тоді, коли закінчується старий кредит. Об'єкт, придбаний декілька років тому під дешеве фінансування, може мати стабільних орендарів та нормально працювати. Проте при рефінансуванні власник отримує вже нову процентну ставку. Якщо одночасно знизилася оцінка нерухомості, банк може вимагати додаткового equity, щоб зберегти прийнятний LTV.
Для великих портфелів це створює refinancing wall, концентрацію значних обсягів боргу, які потрібно переоформити за новими ринковими умовами.
Частина майбутніх інвестиційних угод у регіоні може виникнути не через бажання власників продати актив, а через необхідність перебудувати capital structure.
Геополітика залишається частиною ставки капіталізації
Центральна та Східна Європа географічно ближча до війни, ніж основні західноєвропейські ринки. Це неминуче впливає на risk premium. Проте інвестори не оцінюють весь регіон однаково. Різниця у політичних ризиках, економічній структурі, валюті, кредитних рейтингах, внутрішньому капіталі та глибині ринку означає, що кожна країна має власну investment thesis.
Тому поняття CEE дедалі менше означає один однорідний ринок. Польща може торгуватися майже як окремий великий європейський інвестиційний центр, тоді як менші країни потребують додаткової премії за нижчу ліквідність. Це важливий етап дорослішання регіону.
Німецька промисловість є ризиком далеко за межами Німеччини
Економіки Центральної Європи глибоко інтегровані у німецькі виробничі ланцюги. Автомобільна промисловість, машинобудування, компоненти та інші виробничі галузі створюють значну частину попиту на industrial real estate у Польщі, Чехії, Угорщині та Словаччині. Тривала слабкість промислового сектору Німеччини може знижувати темпи розширення орендарів і відповідно попит на нові виробничі площі.
З іншого боку, перебудова європейської промислової моделі може створити для CEE нову можливість. Якщо виробництво частково переноситиметься з дорожчих західних ринків ближче до Центральної Європи, регіон може отримати додаткові інвестиції.
Ризик і можливість тут фактично є двома сторонами одного структурного процесу.
Оборонна промисловість створює нову карту попиту
Один із нових драйверів нерухомості пов'язаний зі значним збільшенням оборонних бюджетів у Європі. Розширення виробництва боєприпасів, техніки, електроніки та компонентів потребує заводів, складів, логістичних центрів, спеціалізованої інфраструктури та житла для працівників. Це може поступово змінювати окремі регіональні ринки, особливо у країнах із уже розвиненою промисловою базою.
Для інвестора важливим стає не лише поточний tenant demand, а й майбутня карта капітальних інвестицій у виробництво. Комерційна нерухомість завжди слідує за економічною активністю.
Штучний інтелект також стає фактором нерухомості
На перший погляд AI не має прямого стосунку до класичного ринку нерухомості. Насправді його інфраструктурний ефект може бути значним. Дата-центри потребують великих електричних потужностей, земельних ділянок, оптоволоконної інфраструктури та систем охолодження. Їх розміщення формує новий попит на землю та енергетичну інфраструктуру.
Для Центральної Європи розвиток цифрової економіки може створити окремий клас спеціалізованих real assets, який конкуруватиме за капітал із традиційними офісами, складами та торговельною нерухомістю. При цьому головним обмеженням буде не дефіцит землі, а доступ до електричної потужності. У майбутньому мегавати можуть визначати вартість окремих індустріальних ділянок не менше, ніж квадратні метри.
Чому €12,5–13 млрд за підсумками року є реалістичним, але не гарантованим сценарієм
Якщо поточна активність збережеться, сукупний інвестиційний обсяг шести основних ринків Центральної та Східної Європи за 2026 рік може досягти приблизно €12,5–13 млрд.
Для порівняння, у 2025 році було укладено угод приблизно на €11,6 млрд. Такий результат наблизить регіон до найсильніших показників допандемічного інвестиційного циклу.
Проте номінальне повернення обсягів ще не означає повернення до старої моделі ринку. Вартість боргу інша. Енергетичні вимоги інші. Структура офісного попиту інша. Ритейл змінився. Логістика вже пройшла масштабну переоцінку. Living став окремим інституційним сектором. Тому €13 млрд у 2026 році та аналогічний обсяг десять років тому є економічно різними ринками.
Що це означає для України
Україна поки не є частиною нормального інституційного інвестиційного циклу Центральної Європи через надзвичайний воєнний ризик. Проте процеси у сусідніх країнах важливі для розуміння того, якою може бути структура українського ринку після зниження цього ризику.
Інституційний капітал не заходить у країну лише через дешеві квадратні метри. Йому потрібні зрозумілі права власності, прогнозоване регулювання, ліквідний банківський сектор, страхування ризиків, професійне управління активами, прозора звітність та достатній масштаб інвестиційних продуктів.
Не менш важлива якість самої нерухомості. Сучасний інвестор оцінює енергоефективність, операційні витрати, ESG-характеристики, tenant covenant, тривалість орендних договорів, CAPEX на горизонті декількох років та потенційного покупця на виході.
Українському ринку доведеться конкурувати за капітал не зі своїм довоєнним станом, а з Польщею, Чехією, Румунією та іншими ринками, де ця інвестиційна інфраструктура вже існує.
Аналітика ON.UA
Зростання інвестицій до €5,8 млрд у першій половині 2026 року важливе не через саму цифру. Воно показує зміну фази циклу. Період переоцінки, викликаний різким подорожчанням грошей, поступово переходить у фазу, коли покупці й продавці знову знаходять прийнятну ціну угоди.
Проте наступний цикл нерухомості навряд чи буде схожим на попередній.
Дешевий борг більше не може автоматично піднімати оцінку практично всього ринку. Інвесторам потрібен реальний операційний результат. Через це центральною категорією стає income resilience, здатність активу підтримувати дохід за різних економічних сценаріїв.
Офіс без стабільних орендарів, магазин без реального споживчого потоку, склад без логістичного драйвера або орендний будинок у місті зі слабкою демографією не стають хорошими інвестиціями лише через нижчу ціну.
Одночасно якісний актив може залишатися дорогим навіть за високих процентних ставок. Ринок дедалі сильніше розділяється не за принципом «офіси проти складів» або «Польща проти Чехії», а за якістю грошового потоку.
Це фундаментальна зміна. Найближчими роками капітал, ймовірно, концентруватиметься навколо нерухомості, яка має стабільний орендний попит, контрольований CAPEX, енергоефективність, доступ до фінансування та зрозумілий сценарій виходу.
Для України цей процес є важливим орієнтиром. Після зниження воєнного ризику недостатньо буде запропонувати міжнародному інвестору дешевший квадратний метр. Потрібно буде створити інституційний продукт, який можна профінансувати, професійно управляти, прогнозовано експлуатувати і через декілька років продати іншому інвестору.
Капітал повертається в Центральну Європу не через нерухомість як фізичний актив. Він повертається туди, де нерухомість знову здатна забезпечувати передбачуваний risk-adjusted return.
FAQ
Скільки інвестували в комерційну нерухомість Центральної та Східної Європи у 2026 році?
У першому півріччі 2026 року обсяг інвестицій на шести основних ринках регіону становив приблизно €5,8 млрд.
Які країни входять до шести основних інвестиційних ринків CEE?
До них належать Польща, Чехія, Угорщина, Румунія, Словаччина та Болгарія.
Яка країна залучила найбільше інвестицій?
Лідером стала Польща з обсягом угод понад €3 млрд. На неї припало більше половини загального інвестиційного обсягу шести ринків.
Скільки інвестували в нерухомість Чехії?
У першому півріччі 2026 року обсяг інвестицій перевищив €1,4 млрд.
Які сегменти комерційної нерухомості залучають найбільше капіталу?
Найбільшим сегментом у першій половині 2026 року стали офіси. Значні інвестиції також спрямовувалися у торговельну, житлову та інституційну орендну, а також промислово-логістичну нерухомість.
Чому інвестиції в офісну нерухомість зростають після поширення дистанційної роботи?
Попит концентрується у найякісніших будівлях. Компанії можуть скорочувати загальну площу офісів, проте одночасно підвищують вимоги до локації, енергоефективності, інженерії та якості середовища.
Чому енергоефективність важлива для інвестора?
Вона впливає на експлуатаційні витрати, попит орендарів, майбутні витрати на модернізацію та вартість активу при продажу. Застарілі будівлі можуть отримувати дедалі більший дисконт.
Як високі процентні ставки впливають на комерційну нерухомість?
Вони підвищують вартість боргового фінансування, знижують ефективність кредитного плеча та змушують банки ретельніше оцінювати cash flow і здатність об'єкта обслуговувати борг.
Який обсяг інвестицій можливий за підсумками 2026 року?
За збереження поточного темпу ринок шести основних країн CEE може завершити рік із приблизно €12,5–13 млрд інвестицій.
Що відновлення ринку CEE означає для України?
Воно показує критерії, за якими міжнародний капітал оцінюватиме українську нерухомість після зниження воєнного ризику: юридична прозорість, стабільний грошовий потік, професійне управління, енергоефективність, доступність фінансування та достатня ліквідність.
Чи означає збільшення інвестицій, що вся комерційна нерухомість дорожчатиме?
Ні. Новий цикл характеризується високою селективністю. Найсильніші активи можуть отримувати премію, тоді як нерухомість із високою вакантністю, слабкою енергоефективністю, великим майбутнім CAPEX або недостатнім попитом орендарів може продовжувати втрачати вартість.