Український іпотечний ринок у червні 2026 року продовжив відступати від весняного максимуму. Банки видали 763 нові кредити на житло загальною сумою 1,47 млрд грн, тоді як у травні було оформлено 776 іпотек на 1,53 млрд грн, а у квітні 910 кредитів приблизно на 1,7 млрд грн. Таким чином, за два місяці кількість нових договорів скоротилася приблизно на 16%, хоча між травнем і червнем зниження було значно помірнішим, лише близько 2%. Дані базуються на щомісячному опитуванні НБУ, в якому взяли участь 38 банків, що контролюють понад 98% валового іпотечного портфеля країни.
Саме формулювання «іпотечний ринок падає» при цьому потребує обережності. Йдеться поки не про обвал кредитування, а про відхід від сильнішого квітневого рівня на дуже невеликому за масштабами ринку, де окремі державні програми, темпи їхнього фінансування та активність кількох великих банків можуть помітно змінювати місячну статистику. У червні нові іпотеки видавали лише 13 установ, тому українська житлова іпотека залишається висококонцентрованим сегментом, який поки важко порівнювати з масовим банківським кредитуванням у зрілих європейських ринках.
Середній іпотечний кредит наблизився до 1,9 млн грн
Якщо співвіднести загальний обсяг червневих видач із кількістю договорів, середній новий іпотечний кредит становив приблизно 1,9 млн грн. Причому різниця між первинним та вторинним ринками виявилася мінімальною: 399 кредитів на первинці були видані на 770 млн грн, а 364 кредити на вторинному ринку на 698 млн грн.
Це важливий показник для розуміння реальної ролі іпотеки на ринку. Навіть кредит близько 1,9 млн грн далеко не завжди покриває повну вартість квартири у Києві, Львові чи передмістях великих міст, тому позичальник зазвичай повинен мати значний власний капітал, перший внесок або додаткове джерело фінансування.
Іпотека в Україні поки частіше працює не як повна заміна власних накопичень, а як фінансовий leverage, який дозволяє домогосподарству закрити різницю між наявним капіталом та ціною обраного житла.
Первинний ринок уперше виглядає майже рівним вторинному за кількістю угод
У червні на первинний ринок припало 399 із 763 нових кредитів, тобто трохи більше половини всіх іпотечних договорів. На вторинному ринку було видано 364 кредити. За обсягом фінансування співвідношення схоже: 770 млн грн проти 698 млн грн.
Особливо показовими є 167 кредитів на 297 млн грн, наданих під заставу майнових прав на майбутню нерухомість, тобто фактично на квартири, які ще будуються. Це вже понад п'ята частина всіх червневих іпотек.
Для девелоперського ринку така структура принципово важлива. Іпотека перестає працювати лише як механізм купівлі готової квартири і поступово стає джерелом платоспроможного попиту безпосередньо під час будівництва. Для забудовника це означає швидшу монетизацію inventory, для покупця можливість фінансувати новий продукт, але одночасно і додатковий construction risk порівняно з готовою квартирою.
Нижча ставка на первинному ринку не означає, що новобудови об'єктивно дешевше кредитувати
Середньозважена ефективна ставка за новими іпотеками у червні становила 7,74% річних на первинному ринку та 9,86% на вторинному. Різниця понад два процентні пункти виглядає суттєвою, але її не варто трактувати як чисту ринкову оцінку ризику двох типів нерухомості.
Український іпотечний ринок значною мірою підтримується «єОселею», а отже, статистичні ставки формуються під сильним впливом державного субсидування. Офіційні умови програми передбачають пільгові ставки для визначених категорій позичальників, а для ВПО та громадян із недостатньою житловою забезпеченістю діють окремі механізми підтримки першого внеску та щомісячних платежів.
Тому ставка 7,74% не означає, що звичайний ринковий позичальник без державної підтримки легко отримає кредит на новобудову за таких умов. Це середньозважений результат фактичних угод у ринку, де субсидоване кредитування займає непропорційно велику частку.
Половина іпотечного ринку фактично концентрується навколо Києва
Найактивнішим регіоном у червні стала Київська область, де банки видали 268 кредитів на 521 млн грн. У самому Києві було оформлено ще 102 іпотеки на 229 млн грн. Разом столиця та область забезпечили 370 із 763 нових договорів та близько 750 млн грн фінансування. Це майже половина всіх іпотек за кількістю і понад половина за сумою.
Далі з великим відривом йдуть Львівська область із 51 кредитом на 107 млн грн, Одеська із 38 кредитами на 61 млн грн та Вінницька із 32 договорами на 64 млн грн.
Такий розподіл показує, що українська іпотека поки не є рівномірним загальнонаціональним ринком. Вона концентрується там, де одночасно існують відносно глибокий житловий inventory, достатня кількість новобудов, платоспроможний попит і висока активність банків.
Київська агломерація особливо добре відповідає цій моделі. Покупець може обирати між столицею, Ірпенем, Бучею, Броварами, Вишневим та іншими передмістями, варіюючи площу, вартість і розмір першого внеску в межах одного великого employment market.
Іпотека залишається надзвичайно залежною від державної програми
Поточний масштаб «єОселі» добре показує, наскільки тісно переплетені ринкова і державна частини іпотеки. Станом на серпень 2026 року через програму житло придбали вже майже 28 тис. родин, а загальна сума виданих кредитів наблизилася до 50 млрд грн. «Укрфінжитло» паралельно продовжує залучати банківське фінансування для підтримки програми, зокрема у 2026 році обговорювалося залучення 3 млрд грн від Укргазбанку.
Це створює специфічну структуру ринку. Українська іпотека поки не повністю self-sustaining market, де ставки, ризики та обсяг кредитування визначаються виключно ринковими параметрами. Значна частина executable demand залежить від бюджетної та квазібюджетної підтримки, правил «єОселі», доступності фінансування «Укрфінжитла» та категорій громадян, які отримують субсидовану ставку.
Для ринку нерухомості це означає, що зміна правил однієї державної програми здатна вплинути на buyer pool швидше, ніж класичне поступове зниження банківських ставок.
Чи означає два місяці падіння, що покупці втратили інтерес до житла
Поки такого висновку робити не варто. Зменшення з 910 іпотек у квітні до 763 у червні показує охолодження кредитного каналу, але не дозволяє окремо визначити, яка частина падіння пов'язана зі слабшим попитом, яка з фінансуванням програм, а яка з операційними лімітами банків.
НБУ в опитуваннях банків на початку 2026 року не фіксував очікування радикального посилення стандартів іпотечного кредитування на наступний квартал. Це не підтверджує тезу про те, що банки масово закривають доступ до іпотеки через різке погіршення оцінки позичальників. Тому коректніше говорити про зниження фактичної видачі, а не автоматично приписувати його «обережності банків» без додаткових даних.
Частка проблемної іпотеки залишається помітною
Станом на червень частка непрацюючих кредитів в іпотечному портфелі банків становила близько 12%.
Для сучасного кредитного ринку це досить суттєвий показник, хоча він включає спадщину старіших кредитів і не характеризує якість лише тих іпотек, які видаються сьогодні. Портфель сформований у різні періоди, з різними стандартами underwriting, валютною структурою та економічними умовами.
Тому використовувати 12% як доказ того, що кожна восьма нова «єОселя» стає проблемною, було б неправильно. Показник характеризує весь наявний іпотечний портфель банків.
Для фінансових установ він усе одно важливий, оскільки високий legacy risk впливає на appetite до житлового кредитування та вимоги до позичальників.
Чому вторинний ринок має дорожчу іпотеку
Різниця між 7,74% на первинці та 9,86% на вторинному ринку може поступово впливати і на поведінку покупців. Якщо дві квартири мають близьку total acquisition cost, дешевше фінансування новобудови створює додатковий аргумент на користь нового житла.
Але рішення не можна приймати лише за ставкою. Первинний ринок може вимагати ремонту, довшого строку до фактичного заселення, додаткового CAPEX на меблі та техніку, а квартира в будинку, який ще будується, містить construction risk. Готова вторинка може мати дорожче кредитування, але дозволяє отримати economic possession практично одразу.
Тому правильне порівняння має включати не процентну ставку окремо, а повний total cost of ownership і time-to-live.
Для продавця покупець з іпотекою вже є окремим типом контрагента
Поширення іпотечних угод змінює й роботу вторинного ринку. Покупець із кредитом відрізняється від cash buyer не лише джерелом грошей. Угода залежить від оцінки об'єкта, вимог банку до документів, юридичної перевірки, відповідності квартири правилам конкретної програми та процедурного таймінгу.
Власник, який не готовий чекати банківське погодження або працювати з безготівковим розрахунком, добровільно звужує свій buyer pool.
Для ліквідних об'єктів у масовому ціновому сегменті це стає дедалі важливішим. Якщо державне та банківське фінансування вже створює сотні покупців щомісяця, ігнорувати їх лише через незручніший процес означає потенційно втрачати частину ринкового попиту.
Для рієлтора слово «іпотека» вже недостатнє для кваліфікації покупця
Клієнт може сказати, що має кредит на 2 млн грн, але для реальної угоди потрібно значно більше інформації: чи схвалений саме позичальник, чи визначена максимальна сума, який доступний перший внесок, чи відповідає об'єкт програмі, чи проведена оцінка та скільки часу банк потребує для видачі.
Різниця між «подали заявку в Дії» і «банк готовий фінансувати конкретну квартиру» для продавця величезна.
На ринку, де іпотека концентрується у державних програмах і має процедурні обмеження, buyer qualification повинна включати executable financing, а не просто намір покупця скористатися кредитом.
Аналітика ON.UA
Червневе зниження іпотечного кредитування на 16% від квітневого піку саме по собі не свідчить про кризу житлового ринку. Значно цікавішою є структура 763 виданих кредитів.
По-перше, первинка вже отримала трохи більше половини всіх нових іпотек, а понад 20% загальної кількості договорів припали безпосередньо на житло, яке ще будується. Це означає, що кредитний канал поступово стає частиною фінансування девелоперського попиту, а не лише способом придбати готову вторинку.
По-друге, майже половина всіх договорів концентрується у Києві та Київській області. Іпотека поки розвивається не рівномірно по Україні, а передусім у великих економічних центрах із достатньою пропозицією та платоспроможними домогосподарствами.
По-третє, ефективні ставки 7,74% та 9,86% неможливо аналізувати окремо від державної підтримки. Значна роль «єОселі» означає, що український іпотечний ринок сьогодні значною мірою є policy-driven market. Його динаміку визначають не тільки доходи населення та ставка НБУ, а й правила державної програми, її фінансування та доступність конкретних категорій позичальників.
Тому головний ризик полягає не в тому, що за два місяці кількість іпотек скоротилася на 16%. Місячні коливання для такого невеликого ринку можуть бути значними.
Набагато важливіше інше: чи зможе Україна поступово перейти від кількох сотень субсидованих угод на місяць до повноцінного масового mortgage market, де житловий кредит доступний не лише пільговим категоріям, а широкому середньому класу без надмірного державного фінансування.
Поки цього не сталося, іпотека підтримує ринок нерухомості, але ще не визначає його.
FAQ
Скільки іпотечних кредитів видали банки у червні 2026 року?
763 кредити на загальну суму 1,47 млрд грн. У травні було 776 кредитів, а у квітні 910, тому від квітневого рівня кількість видач скоротилася приблизно на 16%.
Де українці найчастіше брали іпотеку?
Лідером стала Київська область із 268 кредитами на 521 млн грн. У Києві було оформлено 102 кредити на 229 млн грн, у Львівській області 51, Одеській 38, Вінницькій 32.
Де видали більше кредитів, на первинному чи вторинному ринку?
На первинному ринку було видано 399 кредитів на 770 млн грн, на вторинному 364 кредити на 698 млн грн.
Скільки іпотек припало на квартири, які ще будуються?
167 кредитів на 297 млн грн були видані під заставу майнових прав на майбутню нерухомість.
Які ставки за іпотекою були у червні?
Середньозважена ефективна ставка становила 7,74% річних на первинному ринку та 9,86% на вторинному. Ці показники потрібно оцінювати з урахуванням значної ролі пільгових державних програм.
Скільки банків реально видавали нові іпотеки?
У червні про нові видачі повідомили 13 банків, хоча в опитуванні НБУ брали участь 38 установ, на які припадає понад 98% загального іпотечного портфеля.
Чи означає падіння на 16%, що український іпотечний ринок входить у кризу?
Поки ні. Це падіння від сильнішого квітневого рівня, причому між травнем і червнем кількість кредитів зменшилася лише з 776 до 763. Для висновку про стійкий тренд потрібна довша серія даних і розуміння динаміки фінансування державних програм.
Яка частка проблемних іпотечних кредитів?
У загальному іпотечному портфелі банків частка непрацюючих кредитів становила близько 12%. Це показник усього накопиченого портфеля, а не лише нових кредитів 2026 року.