Європейський Союз готує новий етап регулювання короткострокової оренди житла, який може суттєво змінити правила роботи квартир, апартаментів і будинків, що здаються туристам на кілька днів або тижнів. Йдеться не про загальну заборону такого бізнесу на території ЄС, а про створення єдиної правової рамки, яка дозволить окремим містам і регіонам запроваджувати жорсткіші обмеження там, де туристична оренда створює помітний дефіцит житла для місцевих мешканців.
Майбутнє регулювання має стати частиною європейської політики доступного житла. Ключовою зміною може бути поява формалізованого поняття територій із високим житловим навантаженням, де співвідношення цін, орендних ставок, доходів населення, обсягу пропозиції та короткострокової оренди свідчить про структурний дефіцит житла. Для таких локацій місцева влада зможе отримати значно сильнішу юридичну позицію при введенні ліцензій, квот, обмежень кількості днів здачі або навіть локальних мораторіїв.
Для європейського ринку нерухомості це важливіше, ніж чергове обмеження роботи туристичних платформ. Фактично ЄС переходить від регулювання самої послуги оренди до управління функцією житлового фонду: міста отримують інструмент визначати, яка частина квартир повинна залишатися в довгостроковому житловому обігу, а яка може використовуватися як туристичний продукт.
Проблема не в масштабах ЄС, а в концентрації квартир у туристичних локаціях
На рівні всього Європейського Союзу короткострокова оренда не виглядає домінуючим фактором житлового ринку. Вона охоплює приблизно 1,2% житлового фонду, тому пояснювати нею загальне подорожчання квартир або багаторічний дефіцит нового будівництва було б некоректно. Європейська житлова криза має значно ширший набір причин: високу вартість будівництва, дефіцит земель у великих містах, складні дозвільні процедури, недостатній обсяг нового житла, високу вартість фінансування та демографічну концентрацію населення у найбільш економічно активних агломераціях.
Проблема виникає через географічну концентрацію короткострокової оренди. У популярних туристичних містах, історичних центрах, на островах і морських курортах частка житлового фонду, який фактично перейшов із довгострокового ринку в туристичний, може бути в рази вищою за середньоєвропейську. В окремих локаціях вона наближається до 20%. Якщо кожна п'ята квартира використовується переважно для коротких проживань туристів, це вже перестає бути вузьким сегментом готельного ринку та починає впливати на структуру постійного проживання.
Для місцевого мешканця різниця принципова. Квартира фізично існує, входить до статистики житлового фонду, проте фактично недоступна для довгострокової оренди. Через це номінальна кількість квартир у місті може залишатися стабільною, тоді як реальна пропозиція для домогосподарств скорочується.
Чому власнику часто вигідніше здати квартиру туристу, а не місцевому мешканцю
Економічна причина розвитку короткострокової оренди доволі проста. У сильній туристичній локації потенційна виручка від подобової моделі може значно перевищувати довгострокову орендну ставку.
Припустимо, квартиру можна здати місцевому мешканцю за €1 500 на місяць, тобто отримувати €18 тис. валової виручки на рік. Якщо той самий об'єкт коштує €150 за ніч і має середньорічне завантаження 65%, потенційна виручка перевищує €35 тис. Навіть після комісій, прибирання, управління, податків, комунальних витрат і більшого зносу різниця може залишатися достатньою, щоб власник обрав туристичну модель.
Коли так робить один власник, ринок майже не реагує. Коли модель масштабують сотні або тисячі квартир у компактному історичному центрі, змінюється структура пропозиції. Довгострокових квартир стає менше, конкуренція між орендарями посилюється, а орендні ставки отримують додатковий тиск з боку дефіциту.
При цьому короткострокова оренда створює власну економіку району. Зростає туристичний потік, працюють ресторани, магазини, сервісні компанії, прибирання, трансфери та інші послуги. Тому питання не зводиться до простого вибору між «туристами» і «мешканцями». Місто намагається знайти баланс між доходами від туристичної економіки та здатністю власних працівників, студентів, молодих сімей і сервісного персоналу жити поблизу місця роботи.
ЄС не збирається встановлювати однаковий ліміт для Парижа, Дубровника і невеликого села
Майбутня модель принципово відрізняється від централізованої заборони. Європейське регулювання має створити юридичний інструментарій, тоді як конкретні обмеження залишатимуться переважно на рівні держав, регіонів і муніципалітетів.
Це логічно з точки зору структури ринку. У туристичному центрі великого міста дефіцит довгострокового житла може бути критичним, тоді як у сусідньому муніципалітеті можуть стояти порожні будинки і місцева влада, навпаки, буде зацікавлена у розвитку туристичної оренди.
Тому одним із центральних понять нового регулювання стає пропорційність. Обмеження повинне відповідати реальній проблемі конкретної території. Місто має довести, що житловий ринок перебуває під тиском і що обрана регуляторна модель необхідна для захисту доступності житла.
Це важливий правовий момент, оскільки короткострокова оренда перебуває на перетині права власності, свободи підприємницької діяльності, внутрішнього ринку послуг і житлової політики. Надмірне обмеження може бути оскаржене власниками, операторами або платформами, тому місцевим органам потрібна не лише політична аргументація, а й дані.
Головна зміна вже відбулася 20 травня 2026 року
Підготовка нового житлового законодавства відбувається не з нуля. З 20 травня 2026 року почав застосовуватися європейський регламент, який створює спільну систему збору та обміну інформацією про короткострокову оренду.
Його значення для майбутнього регулювання важко переоцінити. До цього багато міст фактично не знали точного масштабу туристичної оренди. Оголошення могли дублюватися на декількох платформах, частина власників працювала без реєстрації, а статистика кількості квартир не завжди показувала реальну кількість ночей, протягом яких вони використовувалися туристами.
Нова модель передбачає реєстрацію об'єктів там, де відповідну систему запроваджено, присвоєння реєстраційних номерів, їх перевірку платформами та регулярну передачу інформації про фактичну активність оренди. Для влади це означає перехід від приблизних оцінок до значно детальнішої картини ринку.
На основі таких даних можна побачити не лише кількість оголошень, а концентрацію короткострокової оренди в конкретних кварталах, інтенсивність використання об'єктів, сезонність та співвідношення між туристичним і житловим фондом.
Реєстрація сама по собі не обмежує оренду, проте створює інфраструктуру для майбутніх обмежень
Поточне регулювання насамперед стосується прозорості. Його завдання полягає не в тому, щоб визначити, скільки днів власник може здавати квартиру, а в тому, щоб держава отримала достовірні дані про ринок.
Наступний етап може бути значно важливішим для власників нерухомості. Якщо місто отримує інформацію, що в певному районі частка квартир у туристичній оренді стала критичною, воно зможе використовувати ці дані як обґрунтування для локального регулювання.
Потенційний набір інструментів широкий: обов'язкове ліцензування, гранична кількість днів короткострокової здачі на рік, обмеження кількості дозволів, зонування, заборона нових туристичних квартир у конкретних районах або спеціальні правила для квартир, які не є основним місцем проживання власника.
Отже, реєстр є не фінальною реформою, а інформаційною інфраструктурою для наступного етапу житлової політики.
Основне житло власника і квартира, придбана спеціально під туристів, можуть регулюватися по-різному
Для майбутнього ринку принциповою може стати різниця між двома моделями короткострокової оренди.
Перша модель: людина постійно живе у квартирі, але здає її туристам декілька тижнів на рік, наприклад під час відпустки. У такому випадку квартира фактично не вилучається з довгострокового житлового фонду.
Друга модель: інвестор купує квартиру виключно для цілорічної туристичної оренди. Такий об'єкт уже функціонує ближче до апартаментів або мікроготелю, хоча юридично може залишатися звичайною квартирою.
З погляду житлового ринку наслідки цих моделей різні, тому регулятори дедалі частіше намагаються їх розділяти. Ліміти кількості ночей, вимоги до дозволів або більш жорсткі правила для інвестиційних квартир дозволяють зберегти можливість приватної короткострокової здачі та одночасно стримувати масове перетворення житлових будинків на туристичні комплекси.
Для інвестора головним ризиком стає вже не завантаження, а регуляторний сценарій
Протягом багатьох років квартира для подобової оренди оцінювалася переважно через туристичний потік, середню добову ставку, завантаження та операційні витрати. У популярному місті можна було побудувати відносно просту модель: ціна придбання, прогноз кількості зайнятих ночей, операційні витрати, чистий дохід і строк окупності.
Тепер до цієї моделі потрібно додавати регуляторний ризик. Квартира може показувати чудову історичну дохідність, проте якщо місто обмежить туристичну оренду 90 або 120 днями на рік, економіка активу зміниться радикально. Аналогічний ефект матиме заборона видачі нових ліцензій або вимога перевести приміщення в іншу категорію використання. Через це минула дохідність об'єкта більше не може розглядатися як достатня підстава для інвестиційного рішення.
Інвестору потрібно аналізувати місцеву житлову політику, частку туристичної оренди в районі, доступність довгострокового житла, політичні настрої та потенціал подальшого посилення правил.
Найбільш вразливими можуть стати квартири, економіка яких працює лише в подобовій моделі
Сильний інвестиційний об'єкт має декілька можливих сценаріїв використання. Якщо короткострокова оренда стає менш вигідною або забороняється, квартиру можна перевести у середньострокову чи довгострокову оренду, продати кінцевому покупцю або використовувати для власного проживання.
Ризик значно вищий у продуктів, які були створені виключно під туристичний попит. Це можуть бути дуже маленькі апартаменти, об'єкти зі специфічним юридичним статусом, квартири в будинках із високою концентрацією туристичної оренди або нерухомість, придбана за ціною, яку можна виправдати лише високою подобовою виручкою.
Якщо після зміни правил такий об'єкт переходить на довгострокову оренду, ставка може виявитися недостатньою відносно ціни придбання. Інвестор отримує різке падіння дохідності, а одночасний вихід великої кількості подібних власників на продаж може створити додатковий тиск на ціни.
Тому регуляторна гнучкість поступово стає частиною ліквідності нерухомості.
Обмеження туристичної оренди не гарантує різкого падіння цін на житло
Очікувати, що після введення лімітів тисячі квартир миттєво повернуться на довгостроковий ринок і житло різко подешевшає, було б надто спрощено.
Короткострокова оренда є лише одним із факторів житлового дефіциту. У багатьох великих європейських містах фундаментальною проблемою залишається недостатня пропозиція нового житла. Містобудівні обмеження, дефіцит земель, тривале отримання дозволів, висока собівартість будівництва та зростання населення економічно сильних агломерацій можуть впливати на ціни значно сильніше.
Навіть повне повернення частини туристичних квартир у довгострокову оренду не здатне компенсувати багаторічний структурний дефіцит у містах, де щороку створюється менше житла, ніж потрібно новим домогосподарствам.
З іншого боку, на рівні окремого історичного центру або невеликого туристичного міста ефект може бути значно сильнішим. Якщо туристична оренда займає 15–20% житлового фонду, повернення навіть частини цього обсягу здатне помітно збільшити пропозицію.
Через це європейський підхід дедалі більше відходить від загальнонаціональних показників і концентрується на локальних ринках.
Протилежна сторона дискусії звертає увагу на те, що житлова криза в Європі формувалася десятиліттями, а короткострокова оренда становить невелику частку загального фонду. Серед альтернативних причин називаються недостатнє будівництво, велика кількість порожнього житла, високі витрати девелопменту та складне містобудівне регулювання.
Ця аргументація має економічні підстави. Масштаб проблеми справді суттєво відрізняється між містами, а механічна заборона туристичної оренди в локації без дефіциту житла може не збільшити доступність квартир, проте зменшити туристичні доходи місцевих домогосподарств і бізнесу.Через це майбутня європейська модель, найімовірніше, буде побудована не навколо тези «короткострокова оренда шкідлива», а навколо питання, за яких умов вона створює непропорційний тиск на локальний житловий ринок.
Для власників це принципова різниця. Ризик регулювання залежатиме не лише від країни, а й від конкретного міста, району і навіть типу використання квартири.
Історичні центри можуть дедалі сильніше відрізнятися від решти міста
Одним із можливих наслідків нового підходу стане подальше посилення зонального регулювання.
У межах одного міста короткострокова оренда може бути майже не обмежена в периферійних районах і жорстко регулюватися в історичному центрі. Така модель дозволяє не знищувати туристичний ринок повністю, але стримувати концентрацію апартаментів там, де житловий фонд обмежений фізично.
Для інвестора це змінює класичну логіку location premium. Раніше максимально туристична локація майже автоматично означала найсильніший попит на подобову оренду. У майбутньому така сама локація може мати найвищий регуляторний ризик.
Центр міста залишиться дефіцитним активом, проте спосіб його монетизації може бути обмежений. Це здатне поступово змінити ціноутворення між квартирами для власного проживання та об'єктами, які купуються як туристичний бізнес.
Частина капіталу може перейти в апарт-готелі та професійний hospitality
Якщо регулювання звичайних житлових квартир посилюватиметься, інвестиційний попит на туристичну нерухомість не обов'язково зникне. Він може переміститися у професійні формати, які від початку мають туристичне або готельне призначення.
Для міста така модель значно прозоріша. Апарт-готель або сервісні апартаменти проектуються для тимчасового проживання, мають відповідну інфраструктуру, оператора, правила пожежної безпеки, управління та податкову модель. Вони не маскують туристичний бізнес під звичайний житловий фонд.
Для інвестора це також зменшує частину регуляторного ризику, хоча створює інші: залежність від оператора, завантаження, туристичного потоку та структури договору.
У довгостроковій перспективі жорсткіше розмежування житла і hospitality може стати одним із головних структурних наслідків нового європейського регулювання.
Нові правила можуть вплинути і на вартість квартир
Регулювання використання нерухомості безпосередньо впливає на її економічну цінність. Якщо квартира коштує €400 тис. і здатна генерувати €35 тис. чистого доходу на рік у туристичній моделі, покупець може бути готовий заплатити за неї певну інвестиційну премію. Якщо після введення обмежень її можна буде здавати лише довгостроково і чистий дохід знизиться до €18 тис., інвестиційна вартість змінюється.
Це не означає автоматичного падіння ринкової ціни вдвічі, оскільки квартиру можуть купувати для власного проживання, а в сильних центральних локаціях попит кінцевих покупців залишається високим. Проте частина інвестиційної премії, пов'язаної з туристичним використанням, може зникнути.
Найбільший ризик виникає там, де ціни попередніх років уже включили очікування надзвичайно високої короткострокової дохідності.
Для українців, які купують житло в ЄС під оренду, due diligence стає складнішим
Українські інвестори активно розглядають Іспанію, Польщу, Хорватію, Грецію, Португалію та інші європейські країни як ринки для придбання нерухомості. Частина таких покупок орієнтована на власне проживання або довгострокову оренду, проте туристичні локації традиційно приваблюють обіцянками вищої дохідності.
У нових умовах недостатньо подивитися середню добову ставку та статистику туристичного сезону. Перед придбанням потрібно перевірити правовий статус конкретного об'єкта, можливість короткострокової здачі, необхідність ліцензії, правила будинку або кондомініуму, місцеві обмеження, граничну кількість днів оренди та ймовірність посилення регулювання.
Особливо небезпечними стають розрахунки, де продавець або агент показує історичну дохідність за останні декілька років і переносить її на наступні десять років без урахування регуляторних змін.
Інвестор купує не минулий грошовий потік. Він купує право отримувати майбутній грошовий потік у межах правил, які діятимуть після угоди.
Аналітика ON.UA
Європейська дискусія навколо короткострокової оренди показує значно ширший процес, ніж боротьба міст із туристичними платформами. Житлова нерухомість дедалі чіткіше розглядається не лише як приватний актив власника, а як обмежений міський ресурс, функція якого впливає на доступність житла, мобільність працівників, демографічну структуру районів і конкурентоспроможність великих міст.
У найбільш туристичних локаціях виник конфлікт двох економічних моделей використання одного квадратного метра. Для власника максимальна дохідність може бути досягнута через короткострокову оренду. Для міста той самий квадратний метр може мати вищу суспільну цінність як житло для постійного мешканця. Нове регулювання фактично намагається встановити правила балансування між цими двома моделями.
Для ринку нерухомості найбільш важливим наслідком стане включення регуляторного ризику безпосередньо у вартість інвестиційного активу. Квартира в туристичному центрі більше не може оцінюватися лише за завантаженням, середньою добовою ставкою та історичною дохідністю. Потрібно оцінювати ймовірність обмеження кількості ночей, доступність ліцензій, статус району, можливість переходу в довгострокову оренду та ліквідність об'єкта за альтернативного сценарію використання.
Найстійкішими виявляться активи, які не залежать від однієї моделі монетизації. Квартира, яку можна однаково успішно здавати туристам, довгостроковим орендарям або продати кінцевому покупцю, має значно кращу адаптивність до зміни правил, ніж об'єкт, економіка якого працює лише за умови цілорічної подобової оренди.
Для інвестора це повертає ринок до фундаментального принципу: висока дохідність має значення лише тоді, коли вона юридично та економічно стійка протягом усього горизонту володіння активом.
Європа поки не забороняє туристичну оренду. Вона створює механізм, за якого право використовувати житло як туристичний бізнес дедалі сильніше залежатиме від ситуації на конкретному локальному ринку. І для вартості інвестиційної нерухомості ця зміна може виявитися значно важливішою за будь-який формальний загальноєвропейський ліміт.
FAQ
Чи заборонять короткострокову оренду квартир у Європі?
Ні. Загальноєвропейської заборони не планується. ЄС готує правову рамку, яка дозволить країнам, регіонам і містам застосовувати локальні обмеження там, де короткострокова оренда створює суттєвий тиск на доступність житла.
Коли можуть з'явитися нові правила?
Affordable Housing Act планується представити у 2026 році. Конкретний зміст законодавчої ініціативи ще формується.
Які обмеження можуть вводити міста?
Серед потенційних інструментів можуть бути ліцензування, обмеження кількості днів короткострокової здачі, квоти, зонування, обмеження нових дозволів або спеціальні правила для районів із дефіцитом житла.
Чи діють уже якісь загальноєвропейські правила?
Так. Із 20 травня 2026 року застосовується регламент ЄС щодо збору та обміну даними про короткострокову оренду, який встановлює спільну рамку для реєстрації та передачі інформації платформами там, де держави використовують відповідні системи.
Чи повинні всі квартири в ЄС отримувати реєстраційний номер?
Ні. Практичне застосування механізму залежить від того, чи запроваджена відповідна система реєстрації у конкретній державі або юрисдикції.
Яку частку житла в ЄС займає короткострокова оренда?
У середньому близько 1,2% житлового фонду. У туристичних містах, районах та курортних локаціях частка може бути значно вищою і в окремих випадках наближатися до 20%.
Чому міста хочуть обмежувати туристичну оренду?
Головна причина полягає у скороченні пропозиції квартир для постійних мешканців у локаціях, де значна частина житлового фонду переходить у короткострокову туристичну модель.
Чи доведено, що туристична оренда є головною причиною високих цін?
Ні. Житлова криза має багато причин, включаючи недостатнє будівництво, дефіцит земель, високі витрати девелопменту та концентрацію населення у великих містах. Вплив короткострокової оренди особливо важливий на локальному рівні, де її частка є високою.
Чи можуть обмеження знизити вартість інвестиційної квартири?
Можуть, якщо значна частина її вартості була пов'язана з можливістю отримувати високу туристичну дохідність. Реальний ефект залежатиме від попиту на квартиру для довгострокової оренди та власного проживання.
Що станеться з квартирою, якщо короткострокову оренду обмежать?
Власник може перейти на довгострокову або середньострокову оренду, використовувати житло самостійно або продати його. Економічний результат залежатиме від того, наскільки квартира придатна для альтернативного використання.
Чи варто зараз купувати квартиру в ЄС спеціально під подобову оренду?
Таке рішення потребує значно глибшої перевірки, ніж раніше. Крім ціни, туристичного попиту та потенційної виручки, потрібно оцінювати місцеві правила, ліцензування, обмеження кількості ночей та ризик подальшої зміни регулювання.
Які об'єкти мають найменший регуляторний ризик?
Відносно стійкішими є об'єкти з кількома сценаріями використання, які залишаються економічно привабливими для довгострокової оренди або кінцевого покупця навіть у разі обмеження туристичної моделі.
Чи можуть апарт-готелі виграти від посилення правил?
Потенційно так. Якщо житлові квартири дедалі сильніше відокремлюватимуть від туристичного використання, частина інвестиційного попиту може перейти до професійних апарт-готелів і сервісних апартаментів, створених саме для короткострокового проживання.