Кабінет Міністрів спрямував ще 5,14 млрд грн на фінансування житлових сертифікатів єВідновлення. За оцінкою уряду, цього ресурсу вистачить більш ніж для 3600 родин, які втратили житло внаслідок російських атак і вже отримали сертифікати на придбання нової нерухомості. Кошти надав Банк розвитку Ради Європи в межах проєкту HOME, який фінансує компенсації за знищене житло.
На перший погляд йдеться просто про черговий транш державної програми. Для ринку нерухомості його значення ширше: протягом відносно короткого періоду ще кілька тисяч покупців отримають можливість перейти від формального права на компенсацію до реальної угоди. Це створить додатковий платоспроможний попит на квартири й будинки, передусім у сегменті готового житла, яке можна придбати без тривалого очікування будівництва.
Водночас масштаб проблеми залишається значно більшим. Житлові сертифікати вже отримали понад 88 тис. родин на загальну суму 112,6 млрд грн, понад 33 тис. сімей придбали нове житло, але ще близько 55 тис. отримувачів очікують на фінансування. Отже, новий транш розблокує лише частину накопиченого попиту.
Сертифікат і профінансований сертифікат фактично є двома різними станами покупця
Для розуміння впливу єВідновлення на ринок важливо розрізняти сам факт отримання житлового сертифіката і наявність коштів для його реалізації.
Сертифікат визначає право людини на компенсацію та її суму, але поки відповідне фінансування не підтверджене, власник не має тієї ж транзакційної спроможності, що покупець із уже доступними коштами. Саме тому ринок реагує не лише на кількість виданих сертифікатів, а й на моменти надходження великих траншів.
Коли фінансування відкривається, одночасно активізується значна група покупців із уже сформованим бюджетом і сильною мотивацією завершити угоду. Для рієлторів і продавців це добре помітно у конкретних цінових діапазонах: кількість запитів зростає, ліквідні квартири швидше отримують офери, а власники починають уважніше ставитися до покупців із безготівковим розрахунком. Тому єВідновлення формує не рівномірний попит, а хвилеподібний.
Ще 3600 сімей означають кілька тисяч потенційних угод
Якщо весь новий ресурс буде використано за призначенням, ринок потенційно отримає понад 3600 додаткових житлових транзакцій.
Це не означає, що всі вони відбудуться одночасно або в одному сегменті. Частина сімей купить квартиру на вторинному ринку, частина обере новобудову, приватний будинок або інвестування в майбутній об'єкт. Частині отримувачів знадобиться власна доплата, оскільки вартість обраного житла перевищуватиме номінал сертифіката.
Проте навіть кілька тисяч угод є відчутним обсягом для українського ринку, особливо якщо попит географічно концентрується у Києві та області, Дніпрі, Полтаві, Одесі, Вінниці та інших містах, де отримувачі компенсацій активно шукають нове житло. У таких локальних сегментах ефект може бути значно сильнішим, ніж це видно з загальноукраїнської статистики.
Середній ресурс на одну профінансовану родину становить близько 1,4 млн грн
Якщо співвіднести 5,14 млрд грн нового фінансування з понад 3600 сім'ями, йдеться приблизно про 1,4 млн грн ресурсу на одну родину. Це лише орієнтовне співвідношення, а не встановлений середній розмір кожного конкретного сертифіката, оскільки компенсація залежить від характеристик знищеного житла.
Для ринку ця величина показова. У багатьох містах 1,4 млн грн не покривають повну вартість готової квартири, тому значна частина покупців виходить на угоду з комбінованим бюджетом: сертифікат плюс власні накопичення, продаж іншого активу або додаткове фінансування. Відповідно, реальний сегмент попиту є ширшим за квартири, вартість яких точно відповідає номіналу компенсації.
Для продавця це також важливий момент. Покупець із сертифікатом на 1,5 млн грн зовсім не обов'язково шукає житло саме за 1,5 млн. Його загальний бюджет може бути суттєво більшим.
Найбільший попит традиційно отримує готове житло
Хоча сертифікат можна використовувати і на первинному ринку, практична поведінка отримувачів компенсації часто відрізняється від класичного інвестора в новобудову.
Людина вже втратила житло і зазвичай прагне відновити житлову стабільність якомога швидше. Тому готова квартира або будинок мають очевидну перевагу: після угоди можна переходити до заселення, ремонту або облаштування без кількарічного будівельного ризику. Саме це підтримує вторинний ринок і введені в експлуатацію новобудови.
Для об'єктів із ремонтом перевага ще сильніша, оскільки покупцю не потрібно вкладати значний додатковий бюджет у завершення житла. Для родини, яка втратила власний будинок або квартиру, фактор часу часто важить більше, ніж можливість отримати невеликий дисконт на ранньому етапі будівництва.
Транш може підняти конкуренцію в сегменті недорогих готових квартир
Найбільш чутливими до таких хвиль фінансування є невеликі квартири та недорогі будинки, особливо якщо їхня ціна близька до типового бюджету сертифіката з доплатою.
Якщо одночасно на ринок виходить кілька сотень або тисяч покупців із подібними вимогами, вони починають конкурувати за одні й ті самі об'єкти: готові однокімнатні та двокімнатні квартири, нормальні документи, відсутність складного ремонту, прийнятна локація та продавець, який готовий працювати з безготівковим розрахунком.
Продавці дуже швидко бачать таку активність. Частина починає зменшувати готовність до торгу, а частина закладає у ціну премію за можливість провести програмну угоду. Тому державне фінансування здатне впливати не тільки на кількість угод, а й на структуру ціноутворення в конкретному сегменті.
Не кожен продавець готовий працювати з сертифікатом
Це залишається однією з ключових проблем реалізації програми на вторинному ринку.
Для частини власників безготівковий розрахунок психологічно або операційно менш зручний, ніж класична угода з покупцем, який має власні кошти. Хтось побоюється строків зарахування, хтось планує одразу купувати іншу нерухомість, хтось хоче швидко конвертувати отримані гривні у валюту.
У результаті дві формально однакові квартири можуть мати різну цінність для покупця за єВідновленням. Перша коштує $55 тис., але продавець категорично не хоче працювати з державною програмою. Друга коштує $57 тис., проте власник розуміє процедуру, має готові документи та погоджується на безготівковий розрахунок.
Для програмного покупця друга квартира фактично є доступнішою, хоча номінально дорожча. Це формує окрему премію за транзакційну готовність продавця. Для рієлтора фінансування означає, що клієнта потрібно швидко переводити у режим активного пошуку
Покупець, який місяцями чекав на фінансування сертифіката, до моменту відкриття ресурсу повинен мати максимально сформований запит. Професійна помилка полягає в тому, щоб лише після надходження коштів починати обговорювати район, кількість кімнат, бажану площу і допустимий стан ремонту.
Правильніше підготувати покупця заздалегідь: визначити бюджет із власною доплатою, сформувати кілька прийнятних локацій, зрозуміти вимоги до будинку і відсіяти очевидно непридатні типи об'єктів. Тоді після підтвердження фінансування агент переходить не до хаотичного дослідження ринку, а до короткого списку реальних варіантів.
У періоди великих траншів це має особливе значення, оскільки на найбільш ліквідні квартири одночасно можуть претендувати кілька покупців.
Власнику квартири теж варто підготуватися до програмного покупця
Для продавця поява нового траншу є сигналом, що частина buyer pool найближчим часом збільшиться.
Якщо квартира знаходиться у відповідному бюджеті, власнику варто заздалегідь перевірити документи, актуальність права власності в ДРРП, технічні характеристики об'єкта та інші моменти, які можуть затримати нотаріальну угоду.
Особливо це важливо для житла, оформленого до 2013 року, спадкової нерухомості, об'єктів із кількома співвласниками або переплануваннями.
Покупець із профінансованим сертифікатом має часову мотивацію, тому складний і непідготовлений об'єкт легко програє аналогічній квартирі з чистим пакетом документів. Іноді продавець втрачає такого покупця не через ціну, а через власну неготовність до угоди.
5,14 млрд грн не вирішують проблему черги
Найважливіша цифра у новині уряду не 5,14 млрд грн і навіть не 3600 сімей. Це близько 55 тис. отримувачів, які продовжують очікувати фінансування своїх сертифікатів.
Новий транш покриває лише невелику частину цього накопиченого попиту. Навіть після його реалізації десятки тисяч родин залишатимуться у статусі потенційних, але ще не повністю профінансованих покупців.
Для ринку це означає, що єВідновлення залишатиметься довгостроковим фактором попиту, а не разовою хвилею. Кожен наступний транш здатен виводити на ринок нову групу покупців, причому їхні бюджети та вимоги багато в чому перетинаються.
Загальна сума сертифікатів уже перевищує 112 млрд грн
Понад 88 тис. родин отримали житлові сертифікати на 112,6 млрд грн. Це величезний обсяг потенційної купівельної спроможності, навіть якщо значна частина цього ресурсу ще не реалізована.
Для порівняння з ринковою логікою важливо розуміти, що це не абстрактні бюджетні витрати. У момент реалізації сертифіката гроші фактично переходять у житлові угоди, а отже підтримують продавців вторинки, девелоперів та власників готового житла. Таким чином єВідновлення виконує одразу дві функції. Перша є соціальною: держава компенсує родині втрачений актив. Друга є ринковою: компенсація стає джерелом платоспроможного попиту на іншу нерухомість. Саме друга функція дедалі сильніше впливає на структуру українського ринку.
HOME стає одним із важливих зовнішніх джерел фінансування житлового відновлення
Нові 5,14 млрд грн надані Банком розвитку Ради Європи в межах проєкту HOME. Це не перший етап співпраці України з CEB у сфері компенсації знищеного житла.
Банк уже підписував із Україною кредитні угоди на €100 млн у 2024 та 2025 роках, спрямовані саме на фінансування житлових сертифікатів. За даними CEB, станом на вересень 2025 року за підтримки проєкту було придбано 3774 житлові об'єкти із середньою вартістю близько €40,5 тис. на одиницю, а допомогу отримали понад 13 тис. людей. Додатково механізм підтримувався грантом ЄС на €10 млн через Ukraine Investment Framework.
Для України міжнародне фінансування має критичне значення, оскільки масштаб зруйнованого житла значно перевищує можливості швидкого фінансування лише з державного бюджету. Чим стабільнішою буде така зовнішня підтримка, тим прогнозованішим стане і сам ринок сертифікатів.
Головний ризик для ринку полягає у нерівномірності фінансування
Державна програма створює попит, але характер цього попиту залежить від графіка надходження коштів. Якщо десятки тисяч сертифікатів уже видані, але фінансування надходить великими окремими траншами, ринок отримує хвилі активності замість рівномірного потоку покупців.
У момент траншу ліквідні квартири швидко поглинаються, продавці підвищують очікування, конкуренція зростає. Після використання доступного ресурсу частина попиту знову переходить у режим очікування.
Для рієлтора це ускладнює оцінку аналогів. Угода, проведена на піку фінансування сертифікатів, може включати премію за готовність продавця працювати з програмою і не повністю відображати звичайну ринкову ціну об'єкта.
Для покупця ризик інший: виходити на ринок у момент найбільшого конкурсу за ті самі квартири.
Аналітика ON.UA
Новий транш у 5,14 млрд грн добре показує, наскільки глибоко державні житлові програми вже інтегровані в український ринок нерухомості. Понад 3600 сімей отримають можливість провести реальні угоди. Для держави це 3600 випадків відновлення житлової стабільності після втрати майна. Для ринку це одночасно кілька тисяч платоспроможних покупців, які вийдуть шукати квартири, будинки або новобудови.
Саме цей подвійний ефект потрібно враховувати при аналізі єВідновлення.
Програма вже не є лише механізмом компенсації. Вона формує окремий сегмент попиту зі своїми бюджетами, процедурою, строками та вимогами до продавців.
Водночас цифра у 55 тис. родин, які ще чекають фінансування, показує, що основна хвиля потенційного попиту нікуди не зникла. Це означає, що майбутні транші можуть ще тривалий час впливати на ліквідність окремих сегментів, особливо готових квартир середнього цінового рівня.
Для рієлтора головним стає вміння відрізняти звичайний ринковий попит від попиту, підсиленого державним фінансуванням. Для продавця важливо розуміти, що готовність працювати із сертифікатом розширює коло потенційних покупців. Для самого отримувача компенсації критично правильно визначити момент виходу на ринок і не витрачати обмежений період активного фінансування на хаотичні покази.
А для держави наступним викликом стає вже не створення механізму єВідновлення.
Механізм працює. Проблема тепер у масштабі та ритмі його фінансування.
FAQ
Скільки коштів уряд додатково виділив на єВідновлення?
5,14 млрд грн на фінансування житлових сертифікатів за знищене житло. Кошти надав Банк розвитку Ради Європи в межах проєкту HOME.
Скільки родин отримають фінансування завдяки новому траншу?
Понад 3600 сімей, які вже мають житлові сертифікати.
Скільки житлових сертифікатів уже видано?
Понад 88 тис. родин отримали сертифікати на загальну суму 112,6 млрд грн.
Скільки сімей уже придбали житло?
За актуальними даними уряду, понад 33 тис. сімей уже реалізували сертифікати та купили нове житло.
Скільки отримувачів ще очікують на фінансування?
Близько 55 тис. власників сертифікатів.
Де можна використати житловий сертифікат?
Його можна спрямувати на придбання квартири, житлового будинку чи іншого допустимого житла на первинному або вторинному ринку, а також використати для інвестування у майбутній об'єкт відповідно до правил програми.
Чи можна купити житло дорожче за суму сертифіката?
Так. Різницю між номіналом сертифіката і вартістю обраної нерухомості можна покрити власними коштами.
Чому новий транш може вплинути на ціни квартир?
Тому що протягом відносно короткого періоду на ринок виходить додаткова група покупців із підтвердженим джерелом фінансування. Найбільший ефект можливий у сегментах, де кількість відповідних готових квартир обмежена.
Чи вирішують 5,14 млрд грн проблему черги за сертифікатами?
Ні. Нове фінансування охопить понад 3600 родин, тоді як близько 55 тис. отримувачів поки очікують на фінансування своїх сертифікатів.